Suojeltavaksi ja rakennushistoriallisesti arvokkaaksi arvioitu Teboilin funkkisrakennus on esitetty piilotettavan uuden ison rakennusmassan taakse. Tämä herättää typertynyttä ihmetystä. Jos Teboilin funkkisrakennus koetaan niin arvokkaaksi, että se suojellaan kaavassa, niin miksi se sitten piilotetaan pois näkyvistä? Jos taas lähdetään siitä, että kadunvarteen voidaan pystyttää kuusikerroksinen uudisrakennus, joka sulkee vanhan Teboilin taakseen, niin miksi vanhaa Teboilin rakennusta kannattaa kaavassa edes suojella? Suuren rakennusoikeuden tavoittelu tuntuu määrittelevän rakennuttajan vaihtoehtoja, mutta olisiko tähän mielenkiintoiseen kohteeseen tarjolla muita mahdollisia ratkaisumalleja? Keskityn tässä kirjoituksessa erityisesti eteläiseen, ns. Teboilin tonttiin (638-2-19-6), joka on kahdesta kaavaan kuuluvasta ongelmallisempi.
Vanhan Porvoon liepeillä
Teboilin tontti sijoittuu Mannerheiminkadun ja Kaivokadun risteykseen. Alati korkeampi uudisrakentaminen hivuttautuu pala palalta lähemmäs kohti kaupungin kruununjalokiven – Vanhan Porvoon – reunamia muuttaen historiallista kaupunkikuvaa vähä vähältä. Kohdelueen ympärillä sijaitsee monta kulttuurihistoriallisesti merkittävää vanhaa rakennusta: pienipiirteisiä Vanhan Porvoon puutaloja löytyy korttelin toiselta puolelta Rauhankadulta ja Papinkadulta, mutta myös Mannerheiminkadun eteläpuolelle on jäänyt muutama muistuma vanhasta ja sympaattisesta kaupunkirakenteesta. On syytä varoa tilannetta, missä Vanha Porvoo jää ikään kuin huomaamatta korkean uudisrakentamisen jalkoihin ja vanhoihin rakennuksiin kiinnittyvät arvot heikentyvät muuttuneessa viitekehyksessä. Olisi toivottavaa, että uudet rakennukset sovitettaisiin kaupunkitilaan olemassa olevaa kaupunkiympäristöä kunnioittaen ja sopusointuisesti. Kuinka Teboilin tontin suunnitelma sitten vastaa näihin toiveisiin?
Rakennuttajan tarjoamat visiot
Rakennuttajan viitesuunnitelmissa esitetään kaksi vaihtoehtoista ratkaisumallia. Ne eivät kuitenkaan poikkea viime syksynä kaupunkikehityslautakunnassa esillä olleesta – eivätkä myöskään toisistaan – massoittelun, kerroskorkeuden tai Mannerheiminkadun puoleisen julkisivun aukotuksen suhteen juuri lainkaan. Molemmissa vaihtoehdoissa Mannerheiminkadun varrelle on esitetty kuusikerroksista, yhtenäistä rakennusta, joka peittää sisäpihalle jäävän Teboilin rakennuksen lähes kokonaan.
Esitellyt vaihtoehdot eroavat toisistaan lähinnä julkisivun jakolinjojen kautta siten, että ensimmäisessä vaihtoehdossa Mannerheiminkadun varrella oleva rakennus on yhtenäinen (ks. kuva 2) ja toisessa vaihtoehdossa massa on jaettu kahteen, lievästi korkeusporrastettuun lohkoon (ks. kuva 3).
Näistä vaihtoehdoista jälkimmäinen eli kahteen osaan jaettu rakennusmassa vaikuttaa mielenkiintoisemmalta, koska se jakaa yhtenäisen julkisivun pienemmiksi osakokonaisuuksiksi ja luo siten myös rikkaampaa ilmettä katutilaan. Samoin Kaivokadun varrella oleva rakennus on jaettu kahteen korkeusporrastettuun osaan, jotka ovat – ainakin havainnekuvan perusteella – julkisivujen osalta lievästi värieroteltuja. Pieni porrastus purkaa rakennuksen tasamassaista vaikutelmaa ja keventää sitä visuaalisesti.
Suunnitelmien kehityspolku
Asiaa käsiteltiin edellisen kerran kaupunkikehityslautakunnassa 12.10.2021, jolloin näytillä oli vaihtoehdon yksi kaltainen esitys (pienin poikkeuksin Kaivokadun puoleisella sivulla). Tuolloin käytiin kattava keskustelu vaihtoehtoisista ratkaisuista ja jätettiin kaksi pöytäkirjamerkintää, joiden tukemana lautakunta päätti käynnistää asemakaavamuutoksen.
Kokoomuksen pöytäkirjamerkinnässä toivottiin kaavamuutokseen kahta vaihtoehtoista suunnitelmaa, siten että “Teboil rakennus jää näkyviin kokonaan Mannerheiminkadulle, sekä toisena vaihtoehtona se, että se ei jää. Näistä kahdesta vaihtoehdosta olisi hyvä saada luonnokset näkyviin ja päätöksentekoon.“
Oma pöytäkirjamerkintäni oli seuraava: “Laadittavassa asemakaavassa tulee huomioida Teboilin funkkisrakennuksen merkitys ja kulttuurihistoriallinen arvo, eikä sitä tule piilottaa yhtenäisen rakennusmassan taakse, vaan jättää se osaksi kaikille näkyvää kaupunkikuvaa. Rakennusten kerroskorkeus tulee suhteuttaa ympäröiviin rakennuksiin (WSOY-talo ja Mannerheiminkatu 16), eikä sen tulisi poiketa niistä monella kerroksella.“
Pöytäkirjamerkintöjen painoarvo taisi olla lähellä nollaa, koska 4.5.-3.6. nähtävillä ollut asemakaavaluonnos ei sisältänyt yhtään vaihtoehtoa, missä Teboilin rakennus oikeasti näkyisi Mannerheiminkadulta. Sen sijaan esitelty ehdotus oli hyvin pitkälti sama kuin aiemmalla kerralla esitelty kokonaisuus.
Perusteluita moneen lähtöön
Suunnitteluratkaisuja voidaan aina perustella kuhunkin tilanteeseen sopivilla argumenteilla. “Teboilin rakennuksenhan näkee vielä Kaivokadun puolelta, joten mikäs ongelma tässä on?“, “Emmehän me voi jättää Mannerheiminkadun puolelle aukkoa rakennusmassojen väliin, koska se veisi liikaa rakennusneliöitä“, “Kyllä keskustan pitää kasvaa, minkä vuoksi nämä paikat pitää hyödyntää maksimaalisesti”, “Ympäristöönsä sopivan ratkaisun tekeminen ei ole taloudellisesti kannattavaa” ja niin edelleen.
Viime kädessä kaikki uudisrakentaminen tuntuukin kulminoituvan rakennusoikeuteen. Koska rakennusoikeutta pitää saada tietty määrä, niin ei voi rakentaa matalampaa ja samasta syystä rakennusmassaa ei voi pilkkoa pienemmiksi yksiköiksi. Välistä tuntuu, että vähät välitetään siitä, vaikka ympärillä olisi pari kerrosta matalampaa tai pieniä omakotitaloja, niin silti se rakennusoikeuden määrä – joka liittyy suoraan kerroskorkeuteen – jyrää kaikkien ympäristöön liittyvien näkökulmien ylitse. Maltillinen ja ympäristöön sopiva rakentaminen ei vaan ole rakennusyhtiöiden mielestä kannattavaa.
Ristiriitaisia korkeusmerkintöjä
Asemakaavaluonnoksen ja viitesuunnitelman välillä oli korkeusmerkintöjen osalta pientä ristiriitaa, joka saattoi herättää hämmennystä luonnokseen tutustuneissa kaupunkilaisissa. Viitesuunnitelmien asemapiirroksessa ylätontin korkeusmerkintänä oli IV 3/4 ja IV 4/5, mikä kuvaa nelikerroksista rakennusta (minkä ylimmästä kerroksesta vain osan saa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi) ja alatontilla vastaavat merkinnät olivat V 4/5 ja V 3/4, mikä tarkoittaa viisikerroksista rakennusta. Asemakaavaluonnoksessa kyseiset merkinnät olivat kuitenkin kerrosta korkeampia eli ylätontilla V(4/5) ja alatontilla VI (4/5). On vaikea sanoa oliko kyseessä merkintävirhe vai suunnittelun tavoitteiden kasvaminen matkan varrella, mutta on hyvin kyseenalaista esitellä ristiriitaisia aineistoja osallisille.
Kaupunkikuvalliset muutokset
Viitesuunnitelmissa esitetyillä uudisrakennuksilla tulee olemaan merkittävä vaikutus kaupunkitilan kokemiseen Mannerheiminkadun varrella. Voidaan sanoa, että kaupunkikuva Mannerheiminkadun varrella täydentyy, kun Mannerheiminkatu 16 olevan rakennuksen ja WSOY-talon väliin tulee samaan linjaan uutta fasadia. Samalla Mannerheiminkadun varrelta kuitenkin häviää pieni aukio, joka on ollut tontin takaosassa sijaitsevan huoltoaseman toiminnallinen edellytys, ja samalla tuonut ilmavuutta keskustaan. Tämän aukion voisi toki hyödyntää myös toisin, kuin täyttämällä se massiivisella rakennuksella.
Korttelin kulman sulkeutuminen luo kaupunkimaisempaa, bulevardikadulle tyypillistä katujulkisivua, mutta samalla se tekee risteysalueesta näkymien supistuessa umpinaisemman. Uuden rakennuksen räystäskorkeus on myös huomattavasti korkeampi, kuin sen vierellä olevien rakennusten, jolloin se muokkaa alueelle uutta mittakaavaa. Illustraatiokuvista asia ei välttämättä kovin hyvin hahmotu, mutta kontrasti etenkin Mannerheiminkadun eteläpuolella oleviin pienipiirteisiin puurakennuksiin tulee olemaan huomattava.
Suunnitteluratkaisut
Rakennus – varsikin se kahteen lohkoon jaettu – on itsessään tyylikäs ja olen iloinen ettei tässä kohteessa ole lähdetty Porvoon puistokadun linjoille tylsine betonikuutioineen. Teboilin tontille ehdotetussa rakennuksessa on melko mukavan näköinen ylin kerros ja kahtia jaettu rakennusmassa parantaa näkymän eloisuutta.
Suunnitelmissa esitetyn sisäpihan käyttöarvo jää kuitenkin kyseenalaiseksi. Uudisrakennuksen ja Teboilin rakennuksen väliin jää noin 12 metrin levyinen kaistale, mihin pitäisi sijoittaa viihtyisät oleskelutilat ja leikkipaikat. Vanhassa Porvoossa on toki paljon pienempiäkin sisäpihoja, jotka ovat miellyttäviä oleskelupaikkoja. Niitä ei kuitenkaan reunusta kuuden kerroksen korkuinen – yli 20 metrinen – rakennus etelän puolella, joka estää tehokkaasti kaiken suoran auringonvalon pihalle.
Autoliikenne pysäköintihallin alatasolle kulkee oleskelupihan läpi – jakaen pihan kahteen osaan, mikä ei ainakaan lisää pihan viihtyisyyttä. Sisäpihan oleskeluun käytettävissä olevaa pinta-alaa nipistävät myös pihalle osoitetut kaksi autopaikkaa. Rakennusten reunoille jää kulkuväylien ja autopaikkojen vierelle käytännössä noin 3–5 metrin levyiset kaistaleet, joille pitäisi sijoittaa leikki- ja oleskelutilat. Jos sitä vertaa ylätontin oleskelu- ja leikkialueeseen – minkä koko on noin 30 x 23 metriä – on ero pihojen välillä melkoinen. Alatontin oleskelulle ja leikille osoitettu alue on kooltaan noin 230 m2 (ylätontilla yli 800 m2) ja se koostuu monesta pienestä, irrallisesta palasesta (ylätontilla alue on yhtenäisempi). Eteläpihasta syntyy paikkaan väkisin puristettu vaikutelma ja voi olla melko haastavaa saada tällaiseen pihaan luotua oikeasti viihtyisät oleskelutilat ja leikkipaikka.
Autoille osoitetut pysäköintiratkaisut vaikuttavat myös hieman väkinäisiltä. Runsaat kerrosneliöt vaativat paljon autopaikkoja (1 ap/120 k-m2) ja koska tilaa tontilla on marginaalisesti, pysäköintiruutuja on jouduttu osoittamaan moneen eri paikkaan. Valtaosa autopaikoista on osoitettu Teboilin rakennukseen, mutta pysäköintihalli vaikuttaa paikoittain melko ahtaalta. Erityisesti väliseinän takana oleva kolmen auton osasto näyttäisi olevan niin tiukka, että vaatii aika taitavan kuskin ajamaan auto kolhimatta ruutuun. Voidaan ylipäätään kyseenalaistaa onko autotallina toimiminen oikea hyödyntämistapa kulttuurihistoriallisesti arvokkaana pidetylle Teboilin funkkisrakennukselle.
Onko vaihtoehtoja?
Vaihtoehtoja pitäisi olla aina. Ensimmäisessä aihetta käsitelleessä blogissani nostin esiin vaihtoehdon, missä oli huomattavasti maltillisempi tälle tontille visioitu massoitteluratkaisu, mikä jätti Teboilin rakennuksen osaksi kaupunkikuvaa. Jos kuitenkin lähdetään rakennuttajan nyt esittelemistä vaihtoehdoista, niin niidenkin suhteen voisi tehdä yhtä sun toista:
- Mannerheiminkadun suuntaisen rakennuksen runkosyvyyden pienentäminen 15 metristä 12 metriin toisi noin 134 m2 lisää tilaa alatontin sisäpihan toiminnoille
- rakennuksen kerroskorkeuden vähentäminen kuudesta kerroksesta viiteen kerrokseen (ks. kuva 7) asettaisi rakennuksen harjan paremmin linjaan naapuritalojen kanssa (WSOY ja Mannerheiminkatu 16).
- rakennuksen jakaminen kahteen, toisistaan irralliseen massaan avaisi näkymän Teboilin rakennukseen myös Mannerheiminkadun suunnasta (ks. osa I)
Kaksi viimeksi mainittua vaihtoehtoa parantaisivat myös sisäpihan valaistusolosuhteita merkittävästi. Kaikissa edellä mainitusta vaihtoehdoista jouduttaisiin kuitenkin tinkimään rakennusoikeuden määrästä, mitä voi olla rakennuttajan näkökulmasta hankala hyväksyä. Toisaalta kerrosalan pienentyessä, myös autopaikkojen tarve pienenisi. Kerroskorkeuden laskeminen kuudesta viiteen laskisi autopaikkojen tarvetta neljällä paikalla, jolloin kaikki alatontin autopaikat voitaisiin osoittaa parkkihalliin, ja sisäpihalle osoitetuista autopaikoista voitaisiin luopua.
Radikaalimpi vaihtoehto olisi Teboilin tontille esitetyn uudisrakennuksen jättäminen rakentamatta ja alatontin hyödyntäminen kaupunkilaisten yhteisenä tilana. Esimerkiksi seuraava havainnekuva tarjoaa vaihtoehtoisen lähestysmistavan tontin käyttöön. Tontti voisi tarjota kaupunkilaisille mahdollisuuden yhteisöllisen tilan luomiseen – pienen vihreän ja ilmavan keitaan tiivistyvän kaupunkirakenteen keskellä. Samalla Teboilin rakennus voitaisiin hyödyntää esimerkiksi kahvilana ja kolmannen osapuolen kulttuuripalveluita tarjoavana tilana. Funkkisrakennus pääsisi oikeuksiinsa, ja ratkaisu tarjoaisi paljon suuremmalle joukolle kaupunkilaisia huomattavasti enemmän palveluita, kuin mitä uusi asuinrakennus voi antaa. Teboilin rakennuksen kaltaista funkkishelmeä ei monesta kaupungista löydy, eikä sen luomaa tunnelmaa voi mitata euroissa.
Teboilin rakennus
Teboilin funkkisrakennus ei ole tällä hetkellä missään paraatikunnossa. Rakennuksen julkisivuista voi havaita kulumisen jälkiä ja siellä täällä on ihan selkeitä rakenteellisia vaurioita. Tarkempia rakennetutkimuksia ei ollut tätä blogia kirjoitettaessa käytettävissä, joten sisätilojen kuntoa voi vain arvailla, mutta jos vastaavan ikäluokan esimerkeistä on jotain pääteltävissä, niin rakenteeseen liittyviä – ja mahdollisesti sisäilmaan vaikuttavia – vaurioita saattaa sielläkin olla. On siis hyvä, jos rakennus laitetaan kuntoon, koska sen jättäminen tyhjilleen olisi oikeastaan se huonoin vaihtoehto. Oman onnensa varaan jätetyistä rakennuksista ja niiden kohtalosta meillä on Porvoossa jo aivan liian monta esimerkkiä.
3D Malli
Laadin karkean 3D-mallin Teboilin tontin suunnitelmista, mistä voit itse tarkastella rakennusmassojen suhdetta toisiinsa. Malli on lähinnä eteläisen tontin tarkastelua varten, vaikka jokunen rakennus myös lähiympäristöstä on mallinnettu. Mallista näkyy miten Teboilin rakennus tulee näkymään (tai olemaan näkymättä) mistäkin suunnasta ja siitä hahmottaa myös etelänpuoleisen tontin sisäpihan rakennetta. Netissä pyöriteltävä malli löytyy täältä http://www.aistimaa.fi/porvoo/teboilin_tontti.html
Ruusut ja risut
Rakennuttajan esittelemä suunnitelma on kunnianhimoinen ja sisältää useita mielenkiintoisia ideoita. Rakennukset ovat arkkitehtonisesti linjakkaita, ylimmän kerroksen käsittely pehmentää korkeusvaikutelmaa ja erikoinen kattoratkaisu antaa mukavaa lisämaustetta rakennuksen kokonaishabitukselle. Ylätontilla olevan rakennuksen liittyminen Kaivokatu 38 rakennukseen vaikuttaa sopuisalta (vaikka 1. vaihtoehdon tasakorkuinen räystäslinja nouseekin huomattavan korkealle Kaivokadun laskeutuessa jyrkästi etelää kohden) ja uudisrakennuksen taakse näyttäisi jäävän kohtuullisen laaja yhtenäinen piha-alue, mihin on mahdollista toteuttaa hyvän kokoinen oleskelu- ja leikkialue. Alatonttiin liittyvän sisäpihan käsittely on kuitenkin käytettävissä olevan tilan suhteen erittäin vaativaa, eikä siitä ole kyetty esittämään kovin viihtyisän tuntuista ratkaisua. Myös pysäköintihalliin sijoittuvien autopaikkojen osoittaminen hankaliin kulmauksiin on ajoteknisesti haasteellista.
Suurin ongelma suunnitelmassa on kuitenkin Teboilin rakennuksen kätkeminen kaupunkikuvasta. Ellei uudisrakennuksen taustalla olisi rakennushistoriallisesti arvokasta funkkisrakennusta, olisi uudisrakennuksen kerroskorkeuden poikkeaminen parilla kerroksella naapureistaan, sisäpihan askeettisuus sekä suunnitelmiin liittyvät muut pulmat helpompi sulattaa. Nyt ei kuitenkaan voi hyvällä omallatunnolla liputtaa esitetyn ratkaisun puolesta, koska se olisi väärin nyky-ympäristöä kohtaan.
Tässä valossa myös Porvoon museon kannanotto asiaan vaikuttaa hyvin perustellulta ja johdonmukaiselta.
Toivon että rakennuttaja kykenee muokkaamaan suunnitelmia siten, että rakennushistoriallisesti arvokkaaksi arvioitu Teboilin funkkisrakennus jää paremmin osaksi kaupunkikuvaa. Kun päivitetyt suunnitelmat ja asemakaava tulevat aikanaan kaupunkikehityslautakunnan käsiteltäväksi, voidaan tilannetta arvioida uudelleen.
Lisätietoja
Asemakaavaan AK522 Kaivokatu 34-36 liittyvät materiaalit
https://www.porvoo.fi/asuminen-ymparisto/kaavoitus/asemakaavat/ak552-kaivokatu-34-36/
Osa I “Teboilin funkkisrakennus katoamassa kaupunkikuvasta”
http://aistimaa.fi/blog/teboilin-funkkisrakennus-katoamassa-kaupunkikuvasta/
Asian käsittely lautakunnassa 12.10.2021
https://porvoo01.oncloudos.com/cgi/DREQUEST.PHP?page=meetingitem&id=202111955-5
Porvoon museo: Näkymää Teboilin huoltamoon ei saa peittää
https://www.uusimaa.fi/paikalliset/4657479
