PORVOON MAISEMISSA

Kaupunkikehitykseen liittyviä ajankohtaisia näkökulmia

Rakennusten arvottaminen

Julkaistu 9.3.2022 by Mika Varpio

Talon arvonmääritykseen liittyy monta seikkaa, joita ei ihan heti välttämättä tulisi edes ajatelleeksi. Uudisrakennuksen arvo on yleensä helpommin määriteltävissä, mutta mitä vanhemmasta rakennusta on kyse, sitä enemmän siihen voi olla kiinnittynyt myös aineettomia arvoja, jotka voivat kuitenkin muuntua euroiksi kysynnän ja tarjonnan lakien mukaisesti.


Rakennuskustannukset

Ennen kuin uuden rakennuksen ensimmäistäkään tiiltä, hirttä, kakkosnelosta tai raudoitusta on asetettu paikoilleen, syntyy kustannuksia yleensä jo tontin hankinnasta ja rakennussuunnittelusta. Kustannuksia tuottavat myös rahoituskulut, infran liittymismaksut (sähkö, vesi, ym.), kiinteistövero, rakennuslupamaksut jne. Sitten kun päästään tuumasta toimeen eli rakentamaan, syntyy vaihteleva määrä materiaali- ja työvoimakustannuksia.

Rakennuksen elinkaaren ensimmäinen vaihe. Kuva: https://www.pxfuel.com/en/free-photo-xwowp

Edellä on kuvattu rakennuksen elinkaaren ensimmäisen vaiheen karkeata kustannusrakennetta. Voidaan ehkä yksinkertaistaa, että rakennuksen laskennallinen arvo rakennuksen valmistumishetkellä on kaiken siihen sijoitetun rahan määrä ensimmäisen tulitikkuaskin kanteen piirretyn vision ja rakennuksen käyttöönottotarkastuksen välillä.

Kun talo on vihdoin valmis, alkaa sen laskennallinen arvo välittömästi pudota (rakennus alkaa kulua). Juoksevat kustannukset, joita tarvitaan rakennuksen kunnossapitoon ja siinä asumiseen (sähkö, lämmitys, jätehuolto, vesimaksut, kiinteistövero, vakuutukset, …) ylläpitävät talon arvoa, mutta eivät yleensä suoraan lisää sitä.


Kiinteistön käyvän hinnan määrittely

Olemassa olevan kiinteistön taloudellista arvoa laskettaessa (esimerkiksi kiinteistöverotusta varten), otetaan yleensä huomioon maapohjan arvo (=tontti), rakennusmaan arvo (=alue, mille saa rakentaa) sekä tontilla sijaitsevien rakennusten ja rakennelmien arvo. Kuhunkin näistä vaikuttaa monimutkaisia laskentaperusteita.

Maapohjan ja rakennusmaan arvottamiseen vaikuttavat esimerkiksi kohteen makrosijainti (kaupunki), mikrosijainti (etäisyys keskustasta), liikenneyhteydet ja kaavatiedot (käyttötarkoitus ja rakennusoikeus) sekä kiinteistökauppojen perusteella todettu kohtuullinen hintataso.

Rakennuksen arvoksi katsotaan verottajan näkökulmasta jälleenhankinta-arvo vähennettynä vuotuisilla ikäalennuksilla. Rakennuksen jälleenhankinta-arvolla taas tarkoitetaan kyseessä olevaa rakennusta vastaavan uudisrakennuksen todennäköisiä rakennuskustannuksia arviointihetkellä. Rakennusten arvonmäärittelyssä ei oteta huomioon rakennuskustannusten alueellisia eroja, vaan rakennukset arvotetaan samoin perustein koko maassa. Perusparannusten ja huomattavien kunnossapitotöiden vaikutus rakennuksen arvoon arvioidaan tapauskohtaisesti.


Porvoon kiinteistösalkku

Porvoon kaupunki omistaa tällä hetkellä satoja rakennuksia, joiden kunto vaihtelee suuresti. Kaupunki arvottaa omia rakennuksiaan vastaavilla kriteereillä kuin verottaja, mutta hieman eri nimikkeillä. Kaupungin malli huomioi rakennuksen teknisen ja toiminnallisen kelpoisuuden valittujen arviointiperusteiden mukaan. Tässä yhtälössä omaisuuden tunnuslukuina huomioidaan korjausvelka, peruskorjaus- ja perusparannustarve.

Korjausvelka kuvaa sitä rahamäärää, joka rakennusten ylläpidosta on tingitty, jotta ne olisivat kohtuullisessa käyttökelpoisessa kunnossa. Peruskorjaus- ja perusparannustarpeen suhteen lasketaan kuinka paljon rahaa rakennuksiin tulisi investoida, jotta rakennukset saataisiin alkuperäiseen (peruskorjaustarve) tai tämän päivän täysin uuden käyttötarkoitukseltaan vastaavan rakennuksen mukaiseen tavoitekuntoon (perusparannustarve).

Porvoon toimitilajohto on laatimassa taulukkoa kaupungin omistamista kiinteistöistä, missä ne jaetaan kolmeen eri kategoriaan riippuen niiden kunnosta, toiminnallisuudesta ja sijainnista.

”Kaupungin tilat ja kiinteistöt salkutetaan kolmeen pääkategoriaan, josta kaupunginhallitus tekee päätöksen: pidettävät (A), kehitettävät (B) ja luovuttavat (C). A-luokan tilat ja kiinteistöt ovat toiminnallisuudeltaan, sijainniltaan ja tekniseltä kunnoltaan parhaimpia, B-luokka vaatii kehittämistoimenpiteitä noustakseen A-luokkaan tai jos niitä ei pidetä tarkoituksenmukaisina, ne siirretään hallitusti C-luokkaan. C-luokan tilat ja kiinteistöt eivät sovellu kaupungin omaan palvelutuotantoon. Niistä pyritään eroon joko myymällä, ulos vuokraamalla tai viimeisenä keinona purkamalla ne.”

(Porvoon talousarvio 2022, s. 25)


Matematiikka vs. mielikuvat

Niin verottajan kuin kaupungin toimitilajohdonkin lähtökohta rakennusten arvottamiseen on puhtaan materiaalinen ja arvottaminen tehdään teknis-taloudellisin perustein. Kun kaupunki haluaa myydä kiinteistöjään, vaikuttavat lähtökohtaiseen myyntihinta-arvioon siis edellä mainitut matemaattiset laskelmat.

Mitä vanhemmasta rakennuksesta on kyse, sen enemmän siihen kiinnittyy kuitenkin myös sellaisia aineettomia arvoja, joita ei voi suoraan mitata rahassa, mutta joilla on kuitenkin selvää taloudellista vaikuttavuutta rakennuksen myyntihintaan. Rakennuksen mukana kulkee nimittäin myös siihen liittyvä historia ja tarinat, joilla voi olla jollekin ostajalle suuri merkitys.


Rakennushistoriaselvitys

Vanhan arvotalon muutoskorjauksissa ja restauroinnissa edellytetään usein rakennushistoriaselvityksen laatimista. Rakennuksen vaiheiden ja nykytilan tutkiminen voi tarjota kaikille rakennuksen omistajille hyödyllistä tietoa ylläpidon ja korjaus­suunnittelun tueksi, minkä lisäksi se tekee näkyväksi rakennukseen kiinnittyviä immateriaalisia arvoja.

”Rakennukset eivät ole mykkiä, niiden historiaa tutkimalla avautuu mielenkiintoisia tarinoita. Rakennusajan intentiot ja ihanteet ovat löydettävissä julkisivuista, sisätiloista ja rakenteista. Rakenteisiin on taltioitu niin käytettävissä olleet materiaalit kuin rakennustaitokin. Samoin aika ja erilaiset käyttötarkoitukset piirtävät jälkiään monella tavoin rakennuksiin.”

(Rakennushistorian selvitysopas, s. 7)


Rakennukset kertovat tarinoita

Miltä kuulostaisi asua tai työskennellä rakennuksessa, missä on jo 1700-luvulla järjestetty kuninkaallisia juhlia ja tanssiaisia, pidetty salaseuroja ja johdettu sotaa? Kuulisitko talossa kulkiessasi seinien kuiskivan sinulle vanhoja tarinoita? Lattialankun narahtaessa voit kuvitella saman lankun narahtaneen myös kuninkaan jalkojen alla.

”Komendantintalo, jota silloin kutsuttiin Prikaatintaloksi, muurattiin kesällä 1755 Fredrik Adolf-linnakkeen eteen. Työhön osallistui 1000 miestä Upplandin ja Södermanlandin jalkaväenrykmenteistä. Heidät laivattiin Loviisaan viidellä kaleerilla, joissa samalla oli heidän majapaikkansa.

Työhön, jota johti muurarimestari Samuel Berner, osallistui myös Uudenmaan Rakuunat. Talo rakennettiin luonnonkivistä ja tiilistä sekä rapattiin. Tiilet lyötiin Loviisassa tai lähiseudun tiloilla ja myös puutavara hankittiin paikallisilta sahoilta. Rauta ostettiin Koskenkylän ja Ruotsinpyhtään rautaruukeista.

Komendantintaloon rakennettiin kaksi kerrosta sekä ullakkokerros taitetun, niin sanotun mansardikaton alle. Pohjakerroksessa toimi komendantin kanslia, kun taas toisessa kerroksessa oli hänen virka-asuntonsa. Ullakolla talon savutiehyet yhdistettiin siten, että tarvittiin vain muutama savupiippu. Huoneita lämmitettiin muuratuilla tulisijoilla ja luultavasti muutamalla kaakeliuunilla.

Talosta tuli Loviisan komendantin asunto ja varmuudella ainakin O.R.Glansenstierna (1757–62) ja Johan Axel Hägerflycht (1781–n.1805) ovat käyttäneet sitä virka-asuntona.”

(Loviisan komendantintalon historia)

Loviisan Komendantintalo. Kuva: https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/9/9b/Loviisan_linnoitus_komendantintalo.jpg


Porvoon rakennusperintö

Porvoossa on huomattava määrä rakennuksia, joiden juuret ulottuvat syvälle. Niihin on sitoutunut henkistä pääomaa, jota ei voi suoraan rahassa mitata, mutta jonka vaikutus koko kaupungin vetovoimaan on kuitenkin merkittävä. Ne ovat osa kaupungin tarinaa, joka näkyy ja tuntuu myös ulospäin. Vaikka ihmisillä ei olisi suoraan henkilökohtaista yhteyttä rakennukseen, he ovat ehkä kuulleet siitä tarinoita, jotka muokkaavat sitä narratiivia ja mielikuvaa, mikä ihmisille syntyy kohteesta.

Useimmat porvoolaiset (ja monet ulkopaikkakuntalaisetkin) ovat kuulleet tarinoita esimerkiksi Näse-Juttesta, Runoilijakodista, Wileniuksen telakasta, Lewinin viinatehtaasta tai Remun linnasta. Nämä tarinat ovat osa kiinteistön arvoa. Mitä vahvempi tarina ja juurevampi historia rakennukseen tai johonkin alueeseen liittyy, sitä suurempi on myös sen laskennallinen arvo.

Näsin kartanolla on pitkä historia ja siihen kiinnittyy monia tarinoita. Kuva: Mika Varpio


Muistojen merkitys

Aineettomilla seikoilla voi olla eri henkilöille täysin erilainen merkitys, mikä tekee tunnearvon määrittelyn numeeriseksi euromääräksi haastavaksi. Otetaan esimerkki:

Myynnissä on kaksi identtistä rakennusta, joiden ikä, kunto ja sijainti, korjauskustannukset ovat euromääräisesti arvioiden samansuuruiset.

Toista näistä rakennuksista et kuitenkaan ole koskaan nähnytkään, kun taas toinen niistä on lapsuudenkotisi. Olet viettänyt rakennuksessa parikymmentä ensimmäistä elinvuottasi ja sukusi on omistanut rakennuksen jo usean sukupolven ajan. Tunnet rakennuksen jokaisen nurkan, naarmun ja tuoksun. Tunnet rakennukseen liittyvän historian ja tarinat.

Kummasta rakennuksesta olisit valmis maksamaan enemmän? Kuinka paljon?


Tunnetta peliin

Rakennusten ja kiinteistöomaisuuden arvoa pohditaan usein lähinnä materiaalisten seikkojen kautta, vaikka tunnepuolen tekijöillä voi olla huomattavan iso psykologinen vaikutus hankintapäätöksen tekemisessä. Sen ohella, että ihmisillä voi olla tunnepohjaan liittyviä arvoja omasta kotitalostaan, arvot voivat liittyä myös kotikortteliin tai kotikaupunkiin. Vaikka näitä arvoja on haastavaa mitata rahassa, on niillä eittämättä myös taloudellista merkittävyyttä. Ihminen on valmis maksamaan enemmän kiinteistöstä, johon hänellä liittyy omakohtaisia muistoja tai sen historia on muuten mielenkiintoinen.

Vaikka mielikuvia ei voi käsin koskettaa, niillä voi olla huomattava rooli taloudellisten arvojen muodostamisessa (kysykää keneltä tahansa markkinoinnin ammattilaiselta).


Tunnearvo taulukkoon?

Pitäisikö kaupungin kiinteistöjä arvotettaessa lisätä Excel-taulukkoon sarake ”tunnearvo”, mihin arvioitaisiin rakennuksen historian ja siihen kytkeytyvän tunnekorin taloudellinen vaikutus? Melko uusissa ja historiattomissa rakennuksissa se voisi olla lähellä nollaa, mutta mitä enemmän rakennuksella on ikää ja sen historiaan liittyy mielenkiintoisia tarinoita, sitä suurempi olisi tunnekorin suhteellinen merkitys.

Uudenkarhean Kantele-talon tunnekorin vaikutus kokonaishintaan voisi olla esimerkiksi +2%, kun taas Porvoontalolla se voisi olla +30% ja rikkaan historian omaavalla Näsin kartanolla peräti +80%.

Porvoossahan tunnerikkaita rakennuksia riittää. Tunnepuolella on suuri merkitys rakennusten myyntiarvolle, joten jollakin tapaa myös tunnepuoli olisi hyvä saada näkyviin kiinteistösalkkua muodostettaessa.

—

Lähteet:

Avainsanat: , , , , , , , , , , , ,

Vastaa