{"id":1760,"date":"2021-11-18T07:59:50","date_gmt":"2021-11-18T07:59:50","guid":{"rendered":"http:\/\/aistimaa.fi\/blog\/?p=1760"},"modified":"2022-03-09T06:05:46","modified_gmt":"2022-03-09T06:05:46","slug":"rakennusten-arvottaminen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aistimaa.fi\/blog\/rakennusten-arvottaminen\/","title":{"rendered":"Rakennusten arvottaminen"},"content":{"rendered":"\n

Talon arvonm\u00e4\u00e4ritykseen liittyy monta seikkaa, joita ei ihan heti v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 tulisi edes ajatelleeksi. Uudisrakennuksen arvo on yleens\u00e4 helpommin m\u00e4\u00e4ritelt\u00e4viss\u00e4, mutta mit\u00e4 vanhemmasta rakennusta on kyse, sit\u00e4 enemm\u00e4n siihen voi olla kiinnittynyt my\u00f6s aineettomia arvoja, jotka voivat kuitenkin muuntua euroiksi kysynn\u00e4n ja tarjonnan lakien mukaisesti.<\/p>\n\n\n\n


Rakennuskustannukset<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ennen kuin uuden rakennuksen ensimm\u00e4ist\u00e4k\u00e4\u00e4n tiilt\u00e4, hirtt\u00e4, kakkosnelosta tai raudoitusta on asetettu paikoilleen, syntyy kustannuksia yleens\u00e4 jo tontin hankinnasta ja rakennussuunnittelusta. Kustannuksia tuottavat my\u00f6s rahoituskulut, infran liittymismaksut (s\u00e4hk\u00f6, vesi, ym.), kiinteist\u00f6vero, rakennuslupamaksut jne. Sitten kun p\u00e4\u00e4st\u00e4\u00e4n tuumasta toimeen eli rakentamaan, syntyy vaihteleva m\u00e4\u00e4r\u00e4 materiaali- ja ty\u00f6voimakustannuksia.<\/p>\n\n\n\n

\"\"
Rakennuksen elinkaaren ensimm\u00e4inen vaihe. Kuva: https:\/\/www.pxfuel.com\/en\/free-photo-xwowp<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Edell\u00e4 on kuvattu rakennuksen elinkaaren ensimm\u00e4isen vaiheen karkeata kustannusrakennetta. Voidaan ehk\u00e4 yksinkertaistaa, ett\u00e4 rakennuksen laskennallinen arvo rakennuksen valmistumishetkell\u00e4 on kaiken siihen sijoitetun rahan m\u00e4\u00e4r\u00e4 ensimm\u00e4isen tulitikkuaskin kanteen piirretyn vision ja rakennuksen k\u00e4ytt\u00f6\u00f6nottotarkastuksen v\u00e4lill\u00e4.<\/p>\n\n\n\n

Kun talo on vihdoin valmis, alkaa sen laskennallinen arvo v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti pudota (rakennus alkaa kulua). Juoksevat kustannukset, joita tarvitaan rakennuksen kunnossapitoon ja siin\u00e4 asumiseen (s\u00e4hk\u00f6, l\u00e4mmitys, j\u00e4tehuolto, vesimaksut, kiinteist\u00f6vero, vakuutukset, \u2026) yll\u00e4pit\u00e4v\u00e4t talon arvoa, mutta eiv\u00e4t yleens\u00e4 suoraan lis\u00e4\u00e4 sit\u00e4.<\/p>\n\n\n\n


Kiinteist\u00f6n k\u00e4yv\u00e4n hinnan m\u00e4\u00e4rittely<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Olemassa olevan kiinteist\u00f6n taloudellista arvoa laskettaessa (esimerkiksi kiinteist\u00f6verotusta varten), otetaan yleens\u00e4 huomioon maapohjan arvo<\/strong> (=tontti), rakennusmaan arvo<\/strong> (=alue, mille saa rakentaa) sek\u00e4 tontilla sijaitsevien rakennusten ja rakennelmien arvo<\/strong>. Kuhunkin n\u00e4ist\u00e4 vaikuttaa monimutkaisia laskentaperusteita.<\/p>\n\n\n\n

Maapohjan ja rakennusmaan arvottamiseen vaikuttavat esimerkiksi kohteen makrosijainti (kaupunki), mikrosijainti (et\u00e4isyys keskustasta), liikenneyhteydet ja kaavatiedot (k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus ja rakennusoikeus) sek\u00e4 kiinteist\u00f6kauppojen perusteella todettu kohtuullinen hintataso.<\/p>\n\n\n\n

Rakennuksen arvoksi katsotaan verottajan n\u00e4k\u00f6kulmasta j\u00e4lleenhankinta-arvo v\u00e4hennettyn\u00e4 vuotuisilla ik\u00e4alennuksilla. Rakennuksen j\u00e4lleenhankinta-arvolla taas tarkoitetaan kyseess\u00e4 olevaa rakennusta vastaavan uudisrakennuksen todenn\u00e4k\u00f6isi\u00e4 rakennuskustannuksia arviointihetkell\u00e4. Rakennusten arvonm\u00e4\u00e4rittelyss\u00e4 ei oteta huomioon rakennuskustannusten alueellisia eroja, vaan rakennukset arvotetaan samoin perustein koko maassa. Perusparannusten ja huomattavien kunnossapitot\u00f6iden vaikutus rakennuksen arvoon arvioidaan tapauskohtaisesti.<\/p>\n\n\n\n


Porvoon kiinteist\u00f6salkku<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Porvoon kaupunki omistaa t\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 satoja rakennuksia, joiden kunto vaihtelee suuresti. Kaupunki arvottaa omia rakennuksiaan vastaavilla kriteereill\u00e4 kuin verottaja, mutta hieman eri nimikkeill\u00e4. Kaupungin malli huomioi rakennuksen teknisen ja toiminnallisen kelpoisuuden valittujen arviointiperusteiden mukaan. T\u00e4ss\u00e4 yht\u00e4l\u00f6ss\u00e4 omaisuuden tunnuslukuina huomioidaan korjausvelka<\/strong>, peruskorjaus-<\/strong> ja perusparannustarve<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Korjausvelka kuvaa sit\u00e4 raham\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4, joka rakennusten yll\u00e4pidosta on tingitty, jotta ne olisivat kohtuullisessa k\u00e4ytt\u00f6kelpoisessa kunnossa. Peruskorjaus- ja perusparannustarpeen suhteen lasketaan kuinka paljon rahaa rakennuksiin tulisi investoida, jotta rakennukset saataisiin alkuper\u00e4iseen (peruskorjaustarve) tai t\u00e4m\u00e4n p\u00e4iv\u00e4n t\u00e4ysin uuden k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseltaan vastaavan rakennuksen mukaiseen tavoitekuntoon (perusparannustarve).<\/p>\n\n\n\n

Porvoon toimitilajohto on laatimassa taulukkoa kaupungin omistamista kiinteist\u00f6ist\u00e4, miss\u00e4 ne jaetaan kolmeen eri kategoriaan riippuen niiden kunnosta, toiminnallisuudesta ja sijainnista.<\/p>\n\n\n\n

”Kaupungin tilat ja kiinteist\u00f6t salkutetaan kolmeen p\u00e4\u00e4kategoriaan, josta kaupunginhallitus tekee p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen: pidett\u00e4v\u00e4t (A), kehitett\u00e4v\u00e4t (B) ja luovuttavat (C). A-luokan tilat ja kiinteist\u00f6t ovat toiminnallisuudeltaan, sijainniltaan ja tekniselt\u00e4 kunnoltaan parhaimpia, B-luokka vaatii kehitt\u00e4mistoimenpiteit\u00e4 noustakseen A-luokkaan tai jos niit\u00e4 ei pidet\u00e4 tarkoituksenmukaisina, ne siirret\u00e4\u00e4n hallitusti C-luokkaan. C-luokan tilat ja kiinteist\u00f6t eiv\u00e4t sovellu kaupungin omaan palvelutuotantoon. Niist\u00e4 pyrit\u00e4\u00e4n eroon joko myym\u00e4ll\u00e4, ulos vuokraamalla tai viimeisen\u00e4 keinona purkamalla ne.”<\/span><\/em><\/p>\n\n\n\n

(Porvoon talousarvio 2022, s. 25)<\/p>\n\n\n\n


Matematiikka vs. mielikuvat<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Niin verottajan kuin kaupungin toimitilajohdonkin l\u00e4ht\u00f6kohta rakennusten arvottamiseen on puhtaan materiaalinen ja arvottaminen tehd\u00e4\u00e4n teknis-taloudellisin perustein. Kun kaupunki haluaa myyd\u00e4 kiinteist\u00f6j\u00e4\u00e4n, vaikuttavat l\u00e4ht\u00f6kohtaiseen myyntihinta-arvioon siis edell\u00e4 mainitut matemaattiset laskelmat.<\/p>\n\n\n\n

Mit\u00e4 vanhemmasta rakennuksesta on kyse, sen enemm\u00e4n siihen kiinnittyy kuitenkin my\u00f6s sellaisia aineettomia arvoja, joita ei voi suoraan mitata rahassa, mutta joilla on kuitenkin selv\u00e4\u00e4 taloudellista vaikuttavuutta rakennuksen myyntihintaan. Rakennuksen mukana kulkee nimitt\u00e4in my\u00f6s siihen liittyv\u00e4 historia ja tarinat, joilla voi olla jollekin ostajalle suuri merkitys.<\/p>\n\n\n\n


Rakennushistoriaselvitys<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Vanhan arvotalon muutoskorjauksissa ja restauroinnissa edellytet\u00e4\u00e4n usein rakennushistoriaselvityksen laatimista. Rakennuksen vaiheiden ja nykytilan tutkiminen voi tarjota kaikille rakennuksen omistajille hy\u00f6dyllist\u00e4 tietoa yll\u00e4pidon ja korjaus\u00adsuunnittelun tueksi, mink\u00e4 lis\u00e4ksi se tekee n\u00e4kyv\u00e4ksi rakennukseen kiinnittyvi\u00e4 immateriaalisia arvoja.<\/p>\n\n\n\n

”Rakennukset eiv\u00e4t ole mykki\u00e4, niiden historiaa tutkimalla avautuu mielenkiintoisia tarinoita. Rakennusajan intentiot ja ihanteet ovat l\u00f6ydett\u00e4viss\u00e4 julkisivuista, sis\u00e4tiloista ja rakenteista. Rakenteisiin on taltioitu niin k\u00e4ytett\u00e4viss\u00e4 olleet materiaalit kuin rakennustaitokin. Samoin aika ja erilaiset k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukset piirt\u00e4v\u00e4t j\u00e4lki\u00e4\u00e4n monella tavoin rakennuksiin.” <\/span><\/em><\/p>\n\n\n\n

(Rakennushistorian selvitysopas, s. 7)<\/p>\n\n\n\n


Rakennukset kertovat tarinoita<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Milt\u00e4 kuulostaisi asua tai ty\u00f6skennell\u00e4 rakennuksessa, miss\u00e4 on jo 1700-luvulla j\u00e4rjestetty kuninkaallisia juhlia ja tanssiaisia, pidetty salaseuroja ja johdettu sotaa? Kuulisitko talossa kulkiessasi seinien kuiskivan sinulle vanhoja tarinoita? Lattialankun narahtaessa voit kuvitella saman lankun narahtaneen my\u00f6s kuninkaan jalkojen alla.<\/p>\n\n\n\n

”Komendantintalo, jota silloin kutsuttiin Prikaatintaloksi, muurattiin kes\u00e4ll\u00e4 1755 Fredrik Adolf-linnakkeen eteen. Ty\u00f6h\u00f6n osallistui 1000 miest\u00e4 Upplandin ja S\u00f6dermanlandin jalkav\u00e4enrykmenteist\u00e4. Heid\u00e4t laivattiin Loviisaan viidell\u00e4 kaleerilla, joissa samalla oli heid\u00e4n majapaikkansa.<\/em>

Ty\u00f6h\u00f6n, jota johti muurarimestari Samuel Berner, osallistui my\u00f6s Uudenmaan Rakuunat. Talo rakennettiin luonnonkivist\u00e4 ja tiilist\u00e4 sek\u00e4 rapattiin. Tiilet ly\u00f6tiin Loviisassa tai l\u00e4hiseudun tiloilla ja my\u00f6s puutavara hankittiin paikallisilta sahoilta. Rauta ostettiin Koskenkyl\u00e4n ja Ruotsinpyht\u00e4\u00e4n rautaruukeista.<\/em>

Komendantintaloon rakennettiin kaksi kerrosta sek\u00e4 ullakkokerros taitetun, niin sanotun mansardikaton alle. Pohjakerroksessa toimi komendantin kanslia, kun taas toisessa kerroksessa oli h\u00e4nen virka-asuntonsa. Ullakolla talon savutiehyet yhdistettiin siten, ett\u00e4 tarvittiin vain muutama savupiippu. Huoneita l\u00e4mmitettiin muuratuilla tulisijoilla ja luultavasti muutamalla kaakeliuunilla.<\/em>

Talosta tuli Loviisan komendantin asunto ja varmuudella ainakin O.R.Glansenstierna (1757\u201362) ja Johan Axel H\u00e4gerflycht (1781\u2013n.1805) ovat k\u00e4ytt\u00e4neet sit\u00e4 virka-asuntona.” <\/em><\/mark><\/p>\n\n\n\n

(Loviisan komendantintalon historia)<\/p>\n\n\n\n

\"\"
Loviisan Komendantintalo. Kuva: https:\/\/upload.wikimedia.org\/wikipedia\/commons\/9\/9b\/Loviisan_linnoitus_komendantintalo.jpg<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n


Porvoon rakennusperint\u00f6<\/h2>\n\n\n\n

Porvoossa on huomattava m\u00e4\u00e4r\u00e4 rakennuksia, joiden juuret ulottuvat syv\u00e4lle. Niihin on sitoutunut henkist\u00e4 p\u00e4\u00e4omaa, jota ei voi suoraan rahassa mitata, mutta jonka vaikutus koko kaupungin vetovoimaan on kuitenkin merkitt\u00e4v\u00e4. Ne ovat osa kaupungin tarinaa, joka n\u00e4kyy ja tuntuu my\u00f6s ulosp\u00e4in. Vaikka ihmisill\u00e4 ei olisi suoraan henkil\u00f6kohtaista yhteytt\u00e4 rakennukseen, he ovat ehk\u00e4 kuulleet siit\u00e4 tarinoita, jotka muokkaavat sit\u00e4 narratiivia ja mielikuvaa, mik\u00e4 ihmisille syntyy kohteesta. <\/p>\n\n\n\n

Useimmat porvoolaiset (ja monet ulkopaikkakuntalaisetkin) ovat kuulleet tarinoita esimerkiksi N\u00e4se-Juttesta, Runoilijakodista, Wileniuksen telakasta, Lewinin viinatehtaasta tai Remun linnasta. N\u00e4m\u00e4 tarinat ovat osa kiinteist\u00f6n arvoa. Mit\u00e4 vahvempi tarina ja juurevampi historia rakennukseen tai johonkin alueeseen liittyy, sit\u00e4 suurempi on my\u00f6s sen laskennallinen arvo.<\/p>\n\n\n\n

\"\"
N\u00e4sin kartanolla on pitk\u00e4 historia ja siihen kiinnittyy monia tarinoita. Kuva: Mika Varpio<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n


Muistojen merkitys<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Aineettomilla seikoilla voi olla eri henkil\u00f6ille t\u00e4ysin erilainen merkitys, mik\u00e4 tekee tunnearvon m\u00e4\u00e4rittelyn numeeriseksi eurom\u00e4\u00e4r\u00e4ksi haastavaksi. Otetaan esimerkki:<\/p>\n\n\n\n

Myynniss\u00e4 on kaksi identtist\u00e4 rakennusta, joiden ik\u00e4, kunto ja sijainti, korjauskustannukset ovat eurom\u00e4\u00e4r\u00e4isesti arvioiden samansuuruiset. <\/p>\n\n\n\n

Toista n\u00e4ist\u00e4 rakennuksista et kuitenkaan ole koskaan n\u00e4hnytk\u00e4\u00e4n, kun taas toinen niist\u00e4 on lapsuudenkotisi. Olet viett\u00e4nyt rakennuksessa parikymment\u00e4 ensimm\u00e4ist\u00e4 elinvuottasi ja sukusi on omistanut rakennuksen jo usean sukupolven ajan. Tunnet rakennuksen jokaisen nurkan, naarmun ja tuoksun. Tunnet rakennukseen liittyv\u00e4n historian ja tarinat.<\/p>\n\n\n\n

Kummasta rakennuksesta olisit valmis maksamaan enemm\u00e4n? Kuinka paljon?<\/p>\n\n\n\n


Tunnetta peliin<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Rakennusten ja kiinteist\u00f6omaisuuden arvoa pohditaan usein l\u00e4hinn\u00e4 materiaalisten seikkojen kautta, vaikka tunnepuolen tekij\u00f6ill\u00e4 voi olla huomattavan iso psykologinen vaikutus hankintap\u00e4\u00e4t\u00f6ksen tekemisess\u00e4. Sen ohella, ett\u00e4 ihmisill\u00e4 voi olla tunnepohjaan liittyvi\u00e4 arvoja omasta kotitalostaan, arvot voivat liitty\u00e4 my\u00f6s kotikortteliin tai kotikaupunkiin. Vaikka n\u00e4it\u00e4 arvoja on haastavaa mitata rahassa, on niill\u00e4 eitt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 my\u00f6s taloudellista merkitt\u00e4vyytt\u00e4. Ihminen on valmis maksamaan enemm\u00e4n kiinteist\u00f6st\u00e4, johon h\u00e4nell\u00e4 liittyy omakohtaisia muistoja tai sen historia on muuten mielenkiintoinen.<\/p>\n\n\n\n

Vaikka mielikuvia ei voi k\u00e4sin koskettaa, niill\u00e4 voi olla huomattava rooli taloudellisten arvojen muodostamisessa (kysyk\u00e4\u00e4 kenelt\u00e4 tahansa markkinoinnin ammattilaiselta).<\/p>\n\n\n\n


Tunnearvo taulukkoon?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Pit\u00e4isik\u00f6 kaupungin kiinteist\u00f6j\u00e4 arvotettaessa lis\u00e4t\u00e4 Excel-taulukkoon sarake \u201dtunnearvo<\/strong>\u201d, mihin arvioitaisiin rakennuksen historian ja siihen kytkeytyv\u00e4n tunnekorin taloudellinen vaikutus? Melko uusissa ja historiattomissa rakennuksissa se voisi olla l\u00e4hell\u00e4 nollaa, mutta mit\u00e4 enemm\u00e4n rakennuksella on ik\u00e4\u00e4 ja sen historiaan liittyy mielenkiintoisia tarinoita, sit\u00e4 suurempi olisi tunnekorin suhteellinen merkitys.<\/p>\n\n\n\n

Uudenkarhean Kantele-talon<\/em> tunnekorin vaikutus kokonaishintaan voisi olla esimerkiksi +2%, kun taas Porvoontalolla <\/em>se voisi olla +30% ja rikkaan historian omaavalla N\u00e4sin kartanolla<\/em> per\u00e4ti +80%. <\/p>\n\n\n\n

Porvoossahan tunnerikkaita rakennuksia riitt\u00e4\u00e4. Tunnepuolella on suuri merkitys rakennusten myyntiarvolle, joten jollakin tapaa my\u00f6s tunnepuoli olisi hyv\u00e4 saada n\u00e4kyviin kiinteist\u00f6salkkua muodostettaessa.<\/p>\n\n\n\n

—<\/p>\n\n\n\n

L\u00e4hteet:<\/strong><\/p>\n\n\n\n