Kuihtuvat keskustat

Julkaistu 16.1.2023 by Mika Varpio


Luin vastikään yhdestä Saksan suurimmasta viikkolehdistä (Die Zeit) mielenkiintoisen artikkelin, joka liittyy kaupunkien keskustojen kuihtumiseen ja mahdollisiin toimenpiteisiin tämän kehityksen kääntämiseksi. Ongelma on kansainvälinen ja myös meillä täällä Suomessa moni kaupunki painii kaupunkikeskustan näivettymisen kanssa. Vaikka Suomessa monta asiaa onkin tehty toisin ja kehitys vaikuttaa osin olevan paremmalla tolalla kuin Saksassa, niin yhteneviäkin piirteitä löytyy. Keskustojen tyhjät liiketilat, etätyön muuttama ostokäyttäytyminen ja taloudellisen voiton maksimointi ovat seikkoja, jotka kuulostavat tutuilta myös täällä. Osa näistä on syitä ja osa seurauksia.

Kuva 1. Hiljenevä keskusta. Lähde: Matti Suuronen, https://vmsuuronen.kuvat.fi/kuvat/Kouvola/Hiljenev%C3%A4+keskusta/


Die Zeit -lehden artikkeli valottaa useiden esimerkkien kautta uusia tapoja elävöittää keskustoja. Muutos vaatii uusia lähestymistapoja sekä kaupunkisuunnitteluun että taloudelliseen ajattelumalliin. Artikkelin mukaan kaupunkien tulisi panostaa ihmisten viihtymiseen keskustoissa myös muilla kuin kaupallisilla keinoilla. Tarvitaan paikkoja, joissa ei ole pakko käyttää rahaa. On luotava ilmapiiri, mikä houkuttelee ihmisiä tulemaan ja viettämään aikaa paikan päällä. Ihmiset elävöittävät keskustan, ja se heijastuu lopulta myös talouteen.

Seuraava suomeksi kääntämäni artikkeli on julkaistu Die Zeit -lehden numeross 52, 15. joulukuuta 2022, ja sen on kirjoittanut Marcus Rohwetter.


“Kaupunki, josta unelmoimme”

Uutta loistoa kaupungille

Kaupunkikeskustoilla ei ole tulevaisuutta kasvottomina kulutuskeitaina.
Ihmiset elävöittävät kaupungit, eivät tavaratalot.

Kuva 2. Die Zeit N° 52, 15.12.2022, Wirtschaft, Titelthema: Die Stadt, von der wir träumen


Joulua edeltävä aika Hampurin kaupungissa. Tänä adventti-iltana seitsemän maissa, Mönckebergstraße-ostoskadulla tapahtuu paljon. Jouluvaloja on ripustettu jalankulkualueen ylitse, kenkäkaupan edessä kimaltelee suuri joulukuusi. Tuoksuu bratwurstilta, paahdetuilta manteleilta ja glögiltä. Kaupat ovat kirkkaasti valaistuja. Sadat ihmiset pujottelevat toistensa lomassa. Jotkut kantavat suuria kasseja, jotka sisältävät jouluaaton ostoksia.

Sama katu kaksi tuntia myöhemmin: joulukoristeet kimaltelevat edelleen – mutta kenelle? Näyteikkunat ovat pimeinä tai ne on suljettu metallisäleiköillä. Edes liiketilojen yläpuolisista kerroksista ei näy valoja. Muutama ohikulkija kiirehtii tyhjän kadun poikki. Pari taksinkuljettajaa toivoo löytävänsä teatterissa kävijöitä. Liikkeiden sulkemisajan jälkeen tämä osa kaupunkia on surullinen ja autio. Se on ymmärrettävää: joulunajan hälinä siirtää huomion vain väliaikaisesti pois isommasta ongelmasta. Raamatun joulukertomuksen Maria ja Joosef eivät löytäneet Betlehemistä paikkaa, missä voisivat synnyttää lapsensa Jeesuksen, eikä heille avattaisi nykyäänkään ovea saksalaisessa kantakaupungissa. Ensinnäkin klo 20.00 alkaen alueella on näkyvissä tuskin ketään, jolle voisi puhua. Ja toisekseen siellä ei ole enää asuntoja, vain toimistoja tai H&M:n, Douglasin ja Butlersin Deko-Paradisen myymälöitä.

Eikä varmaan pian edes niitä.

Kantakaupungit ovat menossa alamäkeen. Orvoiksi jääneet tavaratalot pilaavat parhaat paikat, Hampurin Mönckebergstraßen lisäksi Hannoverin Georgstraßen ja Münchenin Stachusin. Ne ovat jäänteitä Karstadtin ja Kaufhofin liikkeistä, joilla on jo vuosia ollut vaikeuksia. Niitä kutsutaan nykyään Galeriaksi ja ne kuuluvat itävaltalaisen kiinteistösijoittajan René Benkon omistukseen. On vaikea hahmottaa, että hänellä olisi jonkinlainen tulevaisuudensuunnitelma: Galeria on juuri hakeutunut konkurssiin jo toistamiseen kahden vuoden sisällä, minkä johdosta kymmenet muutkin tavaratalot joudutaan pian sulkemaan.

Myös suuret kauppaketjut pakenevat joukoittain kaupungeista, kuten kiinteistöalan tiedot osoittavat: Douglas on viimeisen kahden vuoden aikana sulkenut 26 kosmetiikkaliikettä Saksan tärkeimmillä ostoskaduilla, Hussel 18 makeisliikettään. Muotimerkkien poistuminen on ollut vielä rajumpaa: Esprit sulki joka kolmannen kaupungin haarakonttoreistaan, Gerry Weber vähensi toimipisteitään 86:sta 49:ään ja H&M tyhjensi Saksassa 18 myymälää paikoista, jotka olivat aikanaan erittäin kysyttyjä. Listaa voisi jatkaa loputtomiin.

EHI Retail -tutkimuslaitoksen mukaan lähes 70 prosenttia kaupungeista valittaa keskustan tyhjistä tiloista. Joissakin tapauksissa keskustoissa tapahtuu niin vähän, että ne tarvitsevat pian ”suusta suuhun elvytystä”, kaupunkisuunnittelija sanoo yksityiskeskustelussa. Kantakaupungit ovat omaksumassa yhä enemmän donitsin muotoa: ulkopuolella rasvareuna ja keskellä reikä.

Hyvä uutinen: toivoa ja ideoita on. Kantakaupungit voidaan elvyttää. Yhä useammat ihmiset pohtivat hiljentymisen perimmäisiä syitä, jotka liittyvät paitsi kaupunkien suunnitteluun ja historiaan myös niiden talouteen. Lupaavia ideoita autioitumista vastaan on kehitteillä.

Esimerkiksi Lünenissä. 90 000 asukkaan kaupungissa, Koillis-Ruhrin alueen koillisosassa, on aina vilkas jalankulkualue, jopa ilman joulubuumia. Siellä kasvaa runsaasti puita, niiden alla penkkejä, joilla ihmiset istuvat, puhuvat, nauravat ja katselevat ohikulkijoita. Mutta ennen kaikkea: Lünenissä ei käytännössä ole vapaita liiketiloja, eli hylättyjä kauppoja, joissa on pimennetyt ikkunat tai ”Vuokrattavana”-kylttejä sisäänkäyntien luona.

Kuva 3. Lünenin kävelykatu. Lähde: https://media04.lokalkompass.de/article/2012/06/04/5/2569695_XXL.jpg?1555960388


Se liittyy siihen, että Lünenin asukkaat tekivät hyvin rohkean päätöksen muutama vuosi sitten. He purkivat entisen kulutuspyhätön. ”Teimme lopun aina enemmän ja aina isompia ostoksia -ajattelulle. Kymmenet muut kaupungit ovat vasta nyt tekemisissä asian kanssa”, sanoo kaupunkikehitysosaston johtaja Astrid Linn. Hänen työhuoneessaan, Raatihuoneen toisessa kerroksessa, työpöydän takana senällä on kaikenlaisia ​​palkintoja kaupungin onnistuneesta muuttamisesta. 50-vuotiaan Linnin ansiota on, ettei Lünenin keskustasta tullut kuollut vyöhyke, vaikka se olikin jo melko lähellä.

Lünen ei ainoastaan pysäyttänyt keskustan asteittaista rappeutumista, vaan käänsi trendin jopa päinvastaiseksi: kaupungin keskustaan saatiin luotua uutta asuintilaa ja samalla autojen määrä saatiin vähenemään. Kaikki haittavaikutukset, joiden kanssa niin monet kaupungit tällä hetkellä kamppailevat, saatiin täällä aika hyvin hallintaan. Syynä on se, että Astrid Linnin kaltaiset ihmiset kyseenalaistivat kaupunkikehityksen vanhan periaatteen, minkä mukaan keskikaupungin tulisi palvella lähinnä ostamista ja ihmisten tulisi asua kaupungin reunamilla ja kulkea sieltä autoilla ostoksille keskustaan, joissa on kaikkialla aina samojen kansainvälisten kauppaketjujen liikkeitä. Tämä periaate on eilispäivää. Sen sijaan: vähemmän ostoksia, enemmän elämää.

Linn näkee mestariteoksensa kun hän vilkaisee toimistonsa ikkunasta ulos. Suoraan vastapäätä, torin toisella laidalla oli vanha Hertie-tavaratalo. Se seisoi kauan tyhjänä, kun jossakin vaiheessa edes sekalaiset tarjouspöydät eivät enää houkutelleet ihmisiä. Suljettujen ovien edessä rikkaruohot kuivuivat betonilaatikoihin, ja autius uhkasi levitä kaupungin halki nekroosin tavoin. Pian viereisellä kauppakadullakin suljettiin kauppoja peräkanaa. ”Se meni zik, zak, zik”, muistelee Linn kauhistellen. ”Meille oli silloin selvää, että meidän on pakko reagoida nopeasti.

Kaupunkisuunnittelija heittää takin päälle, askeltaa portaat alas ja kävelee vanhaan Hertien taloon. Mikään ei muistuta enää nelikerroksisesta teräs- ja betonipalikasta, joka näytti sopivan torin laidalle yhtä hyvin kuin jumissa oleva avaruusalus. Katutasossa on nyt kolme paikallisten yrittäjien omistamaa kauppaa: urheiluliike Sport Live, lihakauppa Stolzenhoff ja leipomo Kanne. Ulkona on tuoleja, ja niillä istuu asiakkaita, jotka ovat laittaneet fleece-huovat jalkojensa päälle suojaamaan kylmältä. Kolmesta ylimmästä kerroksesta, vaalean klinkkerijulkisivun ja tummien ikkunaluukkujen takaa löytyy kaksi lääkäriasemaa ja 24 asuntoa. Osalla asunnoista on jopa puutarha, koska Hertien ylemmät kerrokset leikattiin osittain pois. Lihakaupan ja leipomon katoilla kasvaa nyt nurmikkoa ja puita.

Kuva 4. Leipomo Kanne. Lähde: https://10619-2.s.cdn12.com/rests/original/103_508340405.jpg


Asunnot vuokrattiin heti”, kaupunkisuunnittelija Linn sanoo. Ja pian loppui myös naapuruston kauppojen kuolema, ”Alue jälleenrakennettiin ja kaupat palasivat. Tällä hetkellä täällä ei ole enää mitään tyhjänä.” Jotkut kaupungin uusista vuokralaisista saattoivat jopa luopua autostaan, kun muuttivat sisään. He eivät enää tarvitse niitä – kaikki on nyt kävelymatkan päässä.

Lünenin Hertie-rakennuksen muutostyöt saatiin valmiiksi kolme vuotta ennen pandemian puhkeamista. Se on hyvä tietää, koska korona-aika on ollut tulikoe. Lünen selvisi siitä. Useimmille muille saksalaisille kaupungeille kyseinen aika muodostui todella vaikeaksi.

Vastaavasti kuin nyt joulun aikaan, jolloin kaikkialla loistaa ja hehkuu, monet kaupungit eivät pitkään näyttäneet urbaaneilta ongelma-alueilta. Ihmismassat virtasivat edelleen kaupungin katujen läpi: aamulla toimistoihin, lounasaikaan ravintoloihin, töiden jälkeen kauppoihin. Mutta vaikutelma oli petollinen. Kaikki nämä ihmiset työskentelivät kaupungissa ja poikkesivat pakosta kotimatkalla kaupassa. Kaupungin keskustojen eloisuusaste noudattelee varsin hyvin paikallisten ravintoloiden aukioloaikoja: ”kello 11-15” tarkoittaa, että vain businessihmiset käyvät liikelounaalla. Illalla kaikkialla on kuollutta.

Pandemian aikana tämä kaupunkimalli sitten hajosi lopullisesti. Kaupunkien liikkumisrajoitusten takia – mutta erityisesti etätyön vuoksi.

Ifo-instituutin tutkijat dokumentoivat tämän kehityksen tutkimuksessaan. He analysoivat viiden suurkaupunkialueen – Berliini, Hampuri, München, Stuttgart ja Dresden – anonyymejä korttimaksuja selvittääkseen missä ihmiset ovat liikkuneet ja tehneet ostoksia viimeisen kolmen vuoden aikana. Tutkijat vertasivat tuloksiaan kotitoimistokäyttöä koskeviin tutkimuksiin ja löysivät yhteyden: kun monet ihmiset siirtyivät kotitoimistoon, kulutus kasvoi asuinalueilla jopa 20 prosenttia. Kotityöntekijät joko tekivät ostoksia paikallisesti tai tilasivat tavaroita internetistä. Kaupunkikeskustoissa he sen sijaan kävivät harvemmin. Heidän ei tarvinnut olla siellä töissä. He eivät halunneet tehdä ostoksia siellä. Nytkin joulun aikaan DHL:n, UPS:n ja Amazon Primen kuorma-autot valtasivat asuinalueet, ikään kuin ne olisivat halunneet kilpailla Itämaan tietäjien kanssa lahjatoimituksissa.

Ja kotitoimisto tulee säilymään. Ifo:n asiantuntijat uskovat, että pandemian jälkeen 24 prosenttia töistä tehdään kotoa käsin, mikä olisi kymmenen prosenttiyksikköä aiempaa enemmän. He kirjoittavat, että uusi työmaailma voi muuttaa kaupunkien ulkonäköä perusteellisesti.

Merkitseekö tämä väistämättä sitä, että kaupunkien keskustat muuttuvat kuolleiksi vyöhykkeiksi? Vai voidaanko ne muuttaa uusiksi sykkiviksi paikoksi? Se asia ei ole vielä ratkennut. Julian Petrin kaltaiset ihmiset luottavat siihen, että kaupunki-ihmeitä voi tapahtua. Pientä sisäpihaa Hampurin toimistorakennusten alueella ympäröi tumma tiiliverhoilu. Yhden suuren ikkunan yläpuolella lukee pronssisilla kirjaimilla ”Urbanista”. Ikkunan takana on avointa tilaa, jossa ihmiset istuvat pitkien pöytien ääressä ja katsovat kannettavia tietokoneitaan. Sivummalta silmiin osuu kahvila, jossa on kirkkaankeltainen kaakeloitu tiski. Se mikä näyttää Co-Working -tilan ja trendikkään Coffee-to-go -baarin sekoitukselta on tällä hetkellä yksi Saksan halutuimmista kaupunkisuunnittelutoimistoista. Olipa kyseessä Düsseldorf tai Kiel, Bremerhaven tai Freiburg – kaikki etsivät täältä neuvoja.

Julian Petrin, yksi Urbanistan perustajista, on mies, jolla on kolmen päivän sänki ja musta villapusero. Hän istuu pitkän pöydän ääressä. ”Monesta kantakaupungista puuttuu nykyään aitoa kaupunkienergiaa”, 54-vuotias sanoo. Energia on kuitenkin tärkeintä. Se syntyy, kun hyvin erilaisista taustoista tulevat ihmiset kokoontuvat yhteen. Ja ennen kaikkea: vapaaehtoisesti! Ei ajeta kiireessä ostoksille ja paeta sitten takaisin kaupungin laitamille. Se mitä Petrin suosittelee, on päinvastaista kuin mitä monissa kantakaupungeissa on viime aikoihin asti tehty: on esimerkiksi poistettu penkit. Se on tehty toisaalta kodittomien häätämiseksi, mutta myös siksi, että ihmiset lähtisivät pois mahdollisimman nopeasti käytettyään rahansa.

Hyviä ideoita on monia. Petrin avaa kannettavan tietokoneensa ja näyttää kuvia. Esimerkit tulevat usein ulkomailta, mutta se ei tarkoita, etteikö Saksa voisi oppia niistä. ”Mielestäni Århusissa on melkein täydellinen kantakaupunki”, Petrin sanoo. ”Esimerkiksi vanhasta tavaratalosta, Sallingista, tehtiin koko kaupungin kohtauspaikka. Korttelissa on valtava puinen terassi, ja sillä on avoin esiintymislava, jonne ihmiset kokoontuvat nauttimaan kaupunkimaisemista”. Läheisille kaduille on perustettu tarkoituksella pieniä kauppoja. Vain muutaman askeleen päässä vanhan kanavan varrella on pubeja ja ravintoloita.

Kuva5. Vanhasta tavaratalosta tehty kokoontumispaikka. Lähde: https://dk.ramboll.com/projects/rdk/salling-rooftop


Ei ole sattumaa, että monet kaupungit näyttävät Århusiin nähden erilaisilta – keskusta ostoksia varten, jossain muualla menopaikat, ravintolat ja yöelämä sekä asuinalueet laitamilla. Se oli 1930-luvun kaupunkisuunnitteluidea, joka kirjoitettiin suuren kansainvälisen kaupunkisuunnittelua käsittelevän kongressin jälkeen. Tuolloin niin sanottu Ateenan peruskirja (Charta von Athen) suositteli kaupunkien jakamista neljään vyöhykkeeseen: asuminen, työskentely, virkistys ja liikkuminen. Näiden ideaalien jälkiä löytyy edelleen monista laeista ja määräyksistä. Esimerkiksi Saksan rakennusmääräys sanoo vielä tänäkin päivänä, että asunnot ovat sallittuja keskustan ydinalueilla vain poikkeuksena. Historiallisesti etäisyyden halu oli ymmärrettävää, kukapa haluaisi asua kolisevien tehtaiden ja savupiippujen vieressä kuten sata vuotta sitten? Mutta erilaiset vyöhykkeet merkitsevät myös sitä, että ihmisten on pakko liikkua jatkuvasti edestakaisin: näin syntyivät työmatkat ja pendelöinti. Siitä alkoivat liikenneruuhkat, liikenteen melu ja muut kaupunkien ongelmat, jotka liittyvät asumiseen lähiliikennevyöhykkeellä.

Joka tapauksessa meillä on ollut jo monen vuoden ajan uusi unelma, ”Uusi Leipzigin peruskirja”. Kaupunkien sekavyöhykkeisyyttä haetaan nyt uudelleen. Lyhyiden etäisyyksien kaupunkia, jossa kaikki toiminnot ovat lähellä toisiaan. Tämän saavuttaminen vaatii Urbanistan pomon Petrin mukaan muutakin kuin unelmointia. Asiaa ei tule ajatella vain arkkitehtonisesti ja kaupunkisuunnittelun kautta, vaan pitää ajatella myös taloudellisesti. ”Vahva kiinnittyminen vähittäiskauppaan merkitsi sitä, että monissa kaupunkikeskustoissa on nykyään ensisijaisesti kyse tilan tuottavuudesta ja kävijämäärästä”, hän sanoo. ”Jos haluamme muuttaa kaupunkeja, meidän on muutettava tätä taloutta”.

Jos haluat ymmärtää kantakaupunkien taloudellisen tehtävän, sinun tulee keskustella niiden kanssa, jotka omistavat siellä kiinteistöjä. Nämä eivät ole suuria vähittäiskauppaketjuja, kuten H&M, Zara tai Esprit, koska ne ovat vain vuokralaisia. Omistajat ovat muita.

Hiekkakivirakennus lähellä Sendlinger Toria Münchenissä, alakerrassa sohvakauppa, yläkerrassa lakiasiaintoimisto. Keskellä, toisessa kerroksessa, yksinkertainen himmeä lasiovi. Pieneen ovikelloon on kirjoitettu ”Columbia Threadneedle”. Ei muuta.

Oven takana: musta kokolattiamatto, hillittyjä seinävärejä, kalliita USM:n toimistokalusteita, saleja ja rauhallinen ilmapiiri. Iris Schöberl istuu konferenssihuoneessa. 57-vuotias Schöberl on ollut kiinteistöalalla koko työuransa ajan. Ensin pankissa, myöhemmin omassa yrityksessä, joka auttoi varakkaita brittejä investoimaan Saksaan. Nykyään hän on Columbia Threadneedle Real Estate Partnersin Saksan johtaja. Tämä suuren amerikkalaisen omaisuudenhoitajan tytäryhtiö omistaa yli 170 kiinteistöä parhailla paikoilla kaupungin keskustassa. Rahat toimintaan tulevat institutionaalisilta sijoittajilta, kuten eläkerahastoilta. ”Sijoitan jossain määrin keskustan myymälöiden myyjien rahat keskustan kiinteistöihin”, Schöberl sanoo. Eikä hän tee ole tässä yksin. Suuri osa Saksan kaupungeista on nyt rahastojen ja muiden ammattisijoittajien käsissä.

Suuret ketjuliikkeet, kuten H&M, ovat yleensä tervetulleita vuokralaisia. Monet niistä ovat pörssiyhtiöitä ja joutuvat julkaisemaan kaikenlaista liiketoimintatietoa, minkä vuoksi on helppo arvioida, pystyvätkö ne maksamaan korkeat vuokrat. Bielefeldin tai Münster kaltaisten keskikokoisten kaupunkien parhailla paikoilla vaaditaan kuukausivuokraa jopa 100 euroa neliömetriltä. Metropoleissa kuten Münchenissä tai Hampurissa vuokra voi olla peräti 300 euroa.

Niin kauan kun kaupungissa tuli tarpeeksi asiakkaita ostoksille malli sopi niin ketjukaupoille kuin sijoittajillekin. Tämän vuoksi malli levisi laajalle. ”Jälkikäteen katsottuna nopea kasvu ei kuitenkaan ollut hyväksi”, Schöberl sanoo. ”Asiat näyttivät pian samalta kaikkialla kantakaupungeissa, ja tuottavuuteen kohdistuva paine kasvoi jyrkästi. Näin ei voinut jatkua loputtomiin”. Eikä myöskään jatkunut.

Sitten yhtäkkiä, nykyisessä kriisissä, kun asiakkaat ovat poissa ja korkeita vuokria ei voida enää maksaa, suuret ketjut lähtevät ensimmäisinä kaupungista. Columbia Threadneedlen yhdessä kiinteistökonsulttiyhtiö Bulwiengesan kanssa luoma tietokanta osoittaa, että Saksan 141 suurimman kaupungin pääostoskaduilla on nykyään 815 myymälää vähemmän kuin kaksi vuotta sitten – laskua on ainakin neljä prosenttia. Se on merkittävää. Ja jäljelle jääneet ovat usein pienentäneet kokoa ja tarvitsevat vähemmän kauppatilaa kuin ennen.

Siitä lähtien käytännössä kaikki kiinteistösijoittajat ovat pohtineet, mitä nyt olisi tehtävä. Missään tapauksessa kerrosten tai kokonaisten talojen tyhjillään seisottaminen ei ole vaihtoehto. ”Rikottujen ikkunoiden teoria” osoittaa, että ongelmat kasaantuvat. Rikotut ikkunat, graffitit tai hylätty romu houkuttelevat lisää laiminlyöntejä. Ja jos talon vaurioita ei korjata heti, kokonaiset kadut tärveltyvät hetkessä. Sitä paitsi tyhjistä liikekiinteistöistä ei saa vuokraa. Rakennusten muuttaminen – esimerkiksi ravintoloiksi tai asunnoiksi – ei ole teknisesti ongelmallista. Taloudellisesti joskus kyllä.

Asuntojen osalta ei edes Münchenistä löydy vuokralaista, joka maksaisi neliömetriltä edes puolet siitä kuin Douglas and Co. Sijoittaja ei kuitenkaan pärjää ilman isoja vuokratuloja. Hänellä on puolestaan ​​rahoittajia, esimerkiksi eläkerahastoja, jotka odottavat tuottoa.

Vähittäiskaupan aloittaminen ja gastronomiaan keskittyminen on todennäköisempi vaihtoehto. Mutta ennen kuin tyhjästä muotiliikkeestä voi tulla taverna, tarvitaan paljon muunnoksia: rasvanerottimet, ilmanvaihtojärjestelmät, palontorjuntalaitteet. Ja sitten on byrokratia: ”Kerran odotimme kaksi vuotta lupaa uudistamiseen”, Schöberl sanoo. – ”Sillä välin rakennuskustannukset olivat nousseet niin paljon, että koko laskelmamme oli epärelevantti”. Yksityiskohtien parissa on siis vielä paljon työtä. Tarvitaan yksilöllisiä ratkaisuja, mikä on epätavallista alalla, joka on tähän asti ajatellut asioita suuressa mittakaavassa.

Trierissä Columbia Threadneedle -talossa sijaitseva kirjakauppa toimii nyt vain kahdessa kerroksessa aikaisemman kolmen sijaan. Yläkerrassa on toimistoja.

Toisessa rakennuksessa, Bremenin Hutfilterstraße-ostoskadulla, on nyt 13 palveluhuoneistoa ylemmissä kerroksissa – asuntoja esimerkiksi opiskelijoille tai yliopiston vieraileville professoreille.

Kempten im Allgäussa deco-ketjun Depot-haara teki tilaa pienelle Rewe-supermarketille, joka puolestaan ​​antoi varastotilaa viereiselle asuinrakennukselle, jonka vuokralaisilla ei ollut tarpeeksi kellarihuoneita.

Tällaisille ratkaisuille on usein yhteistä, että päävuokralaisilla on huomattavasti vähemmän tilaa kuin ennen, mutta ne maksavat korkeampia neliövuokria. Näin tehdessään he tukevat uusia tulokkaita. Tämä muuttaa laskentatapaa ja helpottaa tilojen erilaista käyttöä. Vaikka toimistot, palveluhuoneistot ja muut tilat eivät ehkä olekaan vielä sitä, mitä kaupunkielämästä yleisesti kuvitellaan.

Suunnittelija Julian Petrin mielestä on mentävä paljon pidemmälle, jos kaupungin muuttaminen halutaan saada todella onnistumaan. Hän kannattaa uuden kaupunkitrendin käsitettä. ”Tarvitaan yksittäisiä paikkoja ilman pakkoa käyttää rahaa ja ilman laskemista. Niiden on oltava niin houkuttelevia, että sinne mielellään tulee”. Vasta siten syntyy eloisuutta, josta ympäristökin hyötyy – lopulta myös taloudellisesti. Ja se on hyväksi kaikille.

Jotain tällaista on jo olemassa Baselissa. Esimerkiksi ”Unternehmen Mitte” -yhtiö, eräänlainen kahvila perinteisessä mielessä, esittäytyy huomaamattomana kohtaamispaikkana ja julkisena olohuoneena. Tavaroiden esittelyn sijaan kyse on ihmisten kohtaamisesta. Jopa 1000 kävijää käy täällä päivittäin. Mutta täällä ei ole pakko ostaa, kiinteistö kuuluu hyväntekeväisyyssäätiölle. Paikan tulisi pysyvästi ”vastustaa egoistista voiton maksimointia”.

Kuva 6. Unternehmen Mitte. Lähde: https://www.google.com/local/place/fid/0x4791b9adcd1a0c85:0xd94489ef2396c6c6/photosphere


Helsingissä yliopisto ylläpitää ”tutkijoiden olohuonetta” nimeltä ”Think Corner”. Keskellä kaupunkia suuret lasiseinät kutsuvat sinut katettuun foorumiin. Vierailijat voivat kuunnella luentoja, osallistua konsertteihin, työskennellä yhdessä tai vain jutella ystävien kanssa. Toki siellä on myös kahvila, mutta sen omakuvaus kuuluu: ”Toisin kuin muissa kahviloissa, olet tervetullut tänne, vaikka et ostaisikaan mitään”.

Myös Lünenissä luovuttiin jossain määrin voiton maksimoinnista, kun vanha Hertie-tavaratalo saatiin valmiiksi. Sijoittaja olisi halunnut rakentaa paikalle uuden, valtavan kauppakeskuksen. Urakkasopimuksen sai sen sijaan paikallinen rakennusosuuskunta. Sen ei ensisijaisesti tarvinnut ajatella suuria voittoja, vaan se puhalsi uutta elämää entisiin liikeraunioihin paikallisten yritysten ja asuntojen avulla. Tällä tavalla se loi uutta kaupunkitrendiä kaikille.

Urbanista-pomo Petrin vilkaisee kannettavan tietokoneensa takaa ja pohtii: ”Oletko jo tutustunut Oldenburgin Coreen?

Tämä ”Core” on luultavasti paras tapa osoittaa, mitä näkökulmia Saksan kantakaupungeille voisi olla. Sana ”core” on englantia ja tarkoittaa ydintä. Ja sitä ytimen tulee olla: ympäristönsä ydin. Uuden kasvun lähtökohta. Baselin tai Helsingin kaltaisten roolimallien innoittama paikka alkaa vaikuttaa ympäristöönsä positiivisesti vain vuosi valmistumisensa jälkeen. Keskellä jalankulkualueen ankeaa osaa.

Coren takana on mies nimeltä Alexis Angelis, 50-vuotias arkkitehti, joka on asunut Berliinissä, Madridissa ja Barcelonassa ennen kuin palasi kotiseudulleen Ala-Saksiin. Hän huomauttaa, että hänellä on tänään poikkeuksellisesti yllään harmaa puku. Hän kuvailee itseään ihmiseksi, joka innostuu ja ottaa sitten asiat omiin käsiinsä. ”Minulla oli visio tuoda jotain suuresta, laajasta maailmasta Oldenburgiin”. Se toimi.

Core oli aikanaan tavaratalo, joka meni sitten konkurssiin. Sen jälkeen se oli kauppakeskus, joka jäi pian tyhjäksi, koska vuokralaiset muuttivat toiseen, suurempaan kauppakeskukseen. Omistaja, amerikkalainen omaisuudenhoitaja Blackstone, ei nähnyt tulevaisuutta liikekiinteistölleen. Angelis ihmetteli. ”Opin jo opintojeni aikana, kuinka tärkeää on, että käyttötarkoitukset sopivat. Todellisuudessa tällaiset suunnitelmat kuitenkin törmäsivät seinään, koska rahastot sanoivat aina vain: Ei, teemme vain vähittäiskauppaa, vain toimistoja tai vain asuntoja”, hän sanoo. Joten Angelis kokeili itse.

Yhdessä joidenkin kumppaneiden kanssa hän osti toimintansa lopettaneen kauppakeskuksen ja lopulta jopa löysi eBaysta jonkun, joka halusi vanhat liukuportaat ja joka poisti ne itse. ”Core” on ollut nyt valmiina reilun vuoden. Siinä on muutama asunto ja yläkerrassa moderni työtila, jonka voi vuokrata. Omatoimiset yrittäjät työskentelevät täällä projekteissa, opiskelijat kirjoittavat opinnäytetöitä, yliopisto järjestää joskus seminaareja ja pieni mainostoimisto on muuttanut tänne pysyvästi.

Kuva 7. Oldenburg Core. Lähde: https://images.squarespace-cdn.com/content/v1/601965036ad32f600c388313/d0ce2448-c83e-495e-819b-fe5f6d0740b3/CORE0107080.jpg?format=2500w


Tärkein on katutasossa oleva kauppahalli. Kaikki on auki, kaapelit ja tuuletusputket kulkevat katossa, mikä ei kuitenkaan vaikuta väliaikaiselta, vaan pikemminkin spontaanilta ja modernilta. Pöytiä ja baarijakkaroita seisoo siellä täällä, kulmissa on nojatuoleja. Reunoilla on pienet kojut, joista saa katuruokaa: italialainen kokki tarjoilee raviolia punajuurilla ja gnocchia linsseillä, pienempi liike tarjoaa afrikkalaisia ​​erikoisuuksia. On lava säännöllisiä konsertteja ja luentoja varten. Pieni baari on avoinna myös iltaisin. Kulutus on mahdollista, mutta ei pakollista. Kukaan ei pakota mihinkään. Se riittää.

Angelis kertoo, että avajaisissa paikka oli täynnä, kävijöitä oli 800. Ilmeisesti monet ihmiset kaipasivat tällaista paikkaa. Ja pian tapahtui jotain ihmeellistä: yhtäkkiä täällä oli 30 ihmistä, kaikki vanhempia, joilla oli päivähoitoikäisiä lapsia. He vain tapasivat täällä. Lapset saivat ryömiä ympäriinsä, vanhemmat joivat kahvia ja juttelivat. Jossakin vaiheessa yläkerrassa työskennelleet naiset järjestivät töiden jälkeiset juhlat (Female After Work Party), Angelis kertoo. Iltaisin tällä tapaa yhtäkkiä eläviä ihmisiä – ei vain mallinukkeja.

Ja nyt jotain alkaa muuttua myös ulkopuolella. Aluksi lähistölle jäi leipuri, joka oli jo muuttamassa pois. Sitten kadun toiselle puolelle avautui tyylikäs pyöräkauppa. Silloin tällöin täällä käy liikkuva kukkakauppias, koska ihmiset ostavat taas kukkia. Toinen vetää puoleensa toista – ja lopulta kaikki hyötyvät. Käytännössä kukaan tässä Oldenburgin keskustan osassa ei osannut kuvitella tällaista tulevaisuutta. Mutta Coren perustaja Angelis osasi. Siitä lähtien asiat ovat menneet vain ylöspäin.


Artikkeli:              Die Zeit N° 52, 15. joulukuuta 2022, Marcus Rohwetter, käännös: Mika Varpio

Linkkejä:

Die Zeit nettiartikkeli ”Neuer Glanz für die Stadt” (maksumuurin takana)
https://www.zeit.de/2022/52/stadtentwicklung-innenstadt-konsum-oeffentlicher-raum

Kaupunkisuunnittelutoimisto Urbanista
https://urbanista.de/de

Ateenan peruskirja
https://de.wikipedia.org/wiki/Charta_von_Athen_(CIAM)

Leipzigin peruskirja
https://www.nationale-stadtentwicklungspolitik.de/NSPWeb/DE/Initiative/Leipzig-Charta/leipzig-charta_node.html

Helsingin yliopiston Tiedekulma
https://www2.helsinki.fi/en/think-corner

EHI Retail -tutkimuslaitos
https://www.ehi.org/

Oldenburg Core
https://www.core-oldenburg.de/

Salling Rooftop
https://salling.dk/madoplevelser/salling-rooftop/

Unternehmen Mitte
https://mitte.ch/

Vastaa