Julkaistu 28.8.2024 by Mika Varpio
On harmillista nähdä kuinka Empire-Porvoon vanhoista rakennuksista yksi toisensa jälkeen tulee elinkaarensa päähän. Rakennuksen heitteillejättö on tässä tapauksessa kestänyt kuitenkin jo niin pitkään, ettei edellytyksiä vanhan rakennuksen säästämiselle ole. Sen vuoksi vanhan rakennuksen korvaaminen uudisrakennuksella on ymmärrettävää.
Ulkotilat
Esitetyn uudisrakennuksen suhteen on sama haaste, kuin monessa muussakin kaavassa, eli ollaan vähän liian ahneita rakennusoikeuden ja kerrosmäärän suhteen. Tässä on kyseessä niin pieni tontti (1 320 m²), että kun siihen esitetään kuusikerroksista kerrostaloa autopaikkoineen, ei sinne pihalle sitten jääkään tilaa oikeastaan millekään muulle. Oleskelupiha ja leikkipaikka jäävät lähinnä kuriositeeteiksi ajoväylien ja rakennuksen syömän pinta-alan kainalossa. Pihatila jää todella pieneksi ja varjoiseksi, ja on vaikea nähdä sitä kovinkaan viihtyisänä tai sellaisena, missä ihmiset oikeasti haluaisivat viettää aikaa. Pihasta syntyy väkisin puristettu vaikutelma.
Joku voisi sanoa, että löytyyhän läheltä kaupunginpuisto leikkipaikkoineen, mutta julkisen ja puolijulkisen tilan (kerrostalon sisäpiha) välillä on eroa:
Puolijulkiset tilat, kuten kerrostalojen pihat, tarjoavat asukkaille mahdollisuuden nauttia ulkotiloista lähellä kotia, mutta kuitenkin hieman suojatummassa ja yksityisemmässä ympäristössä kuin täysin julkisessa tilassa. Nämä alueet ovat usein rajoitetumpia ja helpommin valvottavissa, mikä lisää turvallisuuden tunnetta ja antaa asukkaille mahdollisuuden valvoa lasten leikkejä ja muita aktiviteetteja lähempänä omaa asuntoa. Välitön saavutettavuus tekee niistä erityisen käytännöllisiä esimerkiksi lapsiperheille, ikääntyneille ja liikuntarajoitteisille henkilöille, jotka saattavat arvostaa tilaa, johon pääsee ilman pitkää kävelymatkaa. Toisin kuin julkisissa puistoissa, joissa ihmiset voivat olla tuntemattomia toisilleen, puolijulkiset tilat tarjoavat ympäristön, jossa naapurit voivat kohdata ja luoda yhteisöllisiä suhteita. Tämä vahvistaa yhteisöllisyyttä ja voi luoda tiiviimpiä naapuruussuhteita, jotka eivät välttämättä synny samalla tavalla täysin julkisissa tiloissa. Kun ihmiset käyttävät ja hoitavat puolijulkisia tiloja säännöllisesti, heille kehittyy usein omistajuuden tunne näitä alueita kohtaan. Tämä voi lisätä vastuullisuutta ja huolellisuutta tilojen ylläpidossa, mikä taas parantaa kaikkien asukkaiden viihtyvyyttä ja tilojen kestävyyttä.
Tiivistetysti voisi sanoa, että puolijulkisilla tiloilla on monia sellaisia hyötynäkökohtia, joita julkiset ulkotilat eivät voi kokonaan korvata. Nykyinen rakentamisen tapa, missä tonttien ulkotilat supistetaan minimiin, tekee oleskelu- ja leikkitiloista lähes käyttökelvottomia ja asettaa kohtuuttomia vaatimuksia kaupungin ylläpitämien julkisten ulkotilojen laadulle ja saavutettavuudelle. Toisin sanoen rakennuttaja siirtää vastuun ulkotilojen tarjoamisesta ja ylläpidosta kaupungille.
Marski Rooftop
Toinen kyseenalainen seikka kaavaselostuksessa on oletettu, mutta olematon viitekehys. Kaavaselostus nostaa Marski Rooftop -hankkeen esiin tässä yhteydessä esittelemällä olematonta tilannetta esimerkiksi julkisivuleikkauksissa. Marski Rooftop -hankkeen toteutumisesta ei ole tässä vaiheessa mitään takeita. Ellei se toteudu, syntyy uudisrakennuksesta räikeä korkeuskontrasti Mannerheiminkadun suuntaan.
Marski Rooftop -hankkeessa rakennuskokonaisuuden eteläreunaan on suunniteltu kuutta asuntoa, joiden terassi avautuisi etelään päin eli tämän nyt ehdotetun kerrostalon suuntaan. Kuusikerroksisena uusi rakennus peittäisi tehokkaasti näkymät terassilta, mikä voi osaltaan heikentää Marski Rooftop -hankkeen kiinnostavuutta ja toteutusmahdollisuuksia.
Rakentamismäärän kasvu
Kaavaselostuksen ja päätöstekstin sanamuodot ovat ehkä hieman kyseenalaiset. Päätösesitykseen oli kirjattu ”Asemakaavamuutos koskee yhden kiinteistön rakentamisen sijoittelua ja kerroslukua. Rakentamisen määrää ei merkittävästi lisätä.”
Merkittävä määrä on tietysti suhteellinen käsite, mutta kun vanhan asemakaavan (1984) kokonaisrakennusoikeus on 2 400 k-m2 ja uuden 3 340 k-m2, niin pidän melkein 40% lisäystä jo aika merkittävänä – vanhassa kaavassa kaikki rakentaminen on sisältynyt yhteen numeroarvoon, eli ei ole eritelty yhteistiloja, varastotiloja tai autotalleja, mitkä on uudessa kaavaehdotuksessa laitettu plussina varsinaisen asuinrakennusoikeuden päälle, joka itsessään voi olla vähän hämäävää. Vanhoissa kaavoissa on kuulemma saanut rakentaa kellarikerroksen kaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi, mutta se ei vielä selitä koko muutosmäärää.
Kerroskorkeuden suhteen lisäys on peräti 50%, kun kerrosmäärä nousee neljästä kuuteen kerrokseen. Eli ihan merkittävistä määristä tässä puhutaan.
Rakennuksen habitus
Uudisrakennus ei sinänsä pahenna ympäristöään – ja kattokerroksen ehdotettu toteutustapa osittaisine harjakattoineen ja viherterasseineen vaikuttaa ihan mukavalta ratkaisulta. Vaikka rakennus sijoittuu topografiseen kuoppaan, nousee se kuusikerroksisena silti ympäristön korkeimmaksi rakennukseksi ja sopeutuisi kerrosta matalampana paremmin ympäröivän kaupunkirakenteen viitekehykseen.
Kenen etua ajetaan?
Hankkeen suurta rakennusoikeutta tai kerroskorkeutta kuulee usein perusteltavan sillä, ettei rakennusyhtiö saa hankkeesta muutoin kannattavaa, eikä hanke tule toteutumaan. Tämä on kuitenkin kaupungin näkökulmasta kyseenalainen peruste, koska emme käsittääkseni ole täällä palvelemassa rakennusyhtiötä, vaan ajamassa kaupunkilaisten yhteistä etua. Viihtyisä ja hyvin toimiva kaupunkitila lienee kaupunkilaisten etu, ei rakennusyhtiön voittomarginaali.
Edullisia asuntoja?
Monesti esitetään myös toive, että kaupunkiin pitäisi saada edullisia asuntoja ja vedotaan siihen että korkea kerrostalo vastaisin tähän toiveeseen. Vaikka tavoite on hyvä, asia ei valitettavasti ole niin yksinkertainen. YIT on vastikään toteuttanut kulmittain tähän sijaintiin nähden uuden kerrostalon, jossa myytävät asunnot ovat kaupungin kalleimmasta päästä neliöhinnan noustessa pahimmillaan yli 7 500 euron. On turha olettaa, että uudessa kerrostalossa tulisi olemaan tarjolla huomattavasti edullisempia asuntoja, vaikka kerroskorkeutta nostettaisiin entisestään. Keskeinen sijainti pitää huolen siitä, että asuntojen neliöhinta tulee olemaan suolainen.
Viherkerroin
On hienoa, että – Porvoossa vastikään käyttöön otettu – rakentamiselta vaadittu viherkerroin edellyttää edes jonkinlaista kasvillisuutta ja vedenkäsittelyä tontille, mutta senkin kanssa lienee jouduttu tässä tapauksessa kikkailemaan. Koska luonnontilainen maapohja on tässä kohteessa kortilla, on viherkerrointa saatu nostettua esittämällä viherkattoja autotallien päälle, vettä imevää kiveystä ajoväylille ja istutuslaatikoita kattoterassille. Nämä ovat toki toimivia ratkaisuja, mutta on ehkä hieman kyseenalaista jos luonnollinen maapinta-ala vedetään niin minimiin, että riittävät kertoimet pitää hakea väkinäisillä ratkaisuilla.
Uuden suunnitelman myötä maavaraisista viheralueista häviää tontilla noin 84%. Voitaneen myös olettaa, että uuden rakennuksen viereen osoitettujen kapeiden viherkaistojen alle tulee rakennuksen tarvitsemat rakennekerrokset salaojineen, joten niitäkään ei voi pitää alkuperäisen maavaraisen kasvillisuuden veroisina viheralueina, esimerkiksi hulevesien imeyttämisen näkökulmasta. Vaikka nykyiset viheralueet eivät näy kadulle, ne ovat silti osa kaupungin viherympäristöä, puhdistaen ilmaa, imeyttäen vettä, sitoen hiilidioksidia jne.
Vedenkäsittely ja hulevesien viivytys tontilla voi tuottaa haasteita. Jos siinä joudutaan turvautumaan esimerkiksi tontille upotettaviin muovisiin vedenkeruusäiliöihin, ei viherkertoimen hyvä ajatus vastaa enää alkuperäistä tarkoitustaan kun luonnomukaisen prosessin sijaan vedenkäsittely ulkoistetaan keinotekoisille teknisille järjestelmille.
Summa summarum
Jos rakennuksen toteuttaisi kerrosta matalampana, saavutettaisiin monia hyötyjä:
Rakennus istuisi paremmin katukuvaan, vaikutukset lähiympäristön muille rakennushankkeille eivät olisi niin merkittävät ja pihan olekelu- ja leikkitilat voitaisiin toteuttaa laajempina (1 krs pois => 4 autopaikkaa vähemmän = 50 m2, eli noin 40% lisää tilaa oleskelulle ja leikille), jolloin pihasta olisi mahdollista saada edes vähän viihtyisämpi ja käyttökelpoisempi.
Esitin kaavaehdotuksen palauttamista valmisteluun seuraavalla evästyksellä: Rakennuksen toteuttamista tulee tarkastella korkeintaan viisikerroksisena. Perusteluina parempi kaupunkikuvallinen sopivuus ja istuvuus ympäristöönsä nähden, suotuisammat toteutusedellytykset Marski Rooftop -hankkeelle sekä tontilla enemmän tilaa viihtyisälle oleskelupihalle ja leikkipaikalle. En kuitenkaan saanut tukea palautusesitykselleni, joten se raukesi.
Kaavaehdotus tulee nähtäville tuota pikaa, jonka aikana siitä voi jättää mielipiteitä palvelupiste Kompassiin, Rihkamatori B, katutaso (PL 23, 06101 Porvoo, kirjaamo@porvoo.fi).
