Lundinkadun entisen terveysaseman kehittämissuunnitelma ja siihen liittyvä asemakaava on kulkenut pitkän tien. Kaavan laatiminen aloitettiin kesällä 2016 ja sen jälkeen kaava on ilmestynyt tasaisin väliajoin kaupunkikehityslautakunnan asialistalle. Rakennuttaja haki suunnitteluvaraukselle jatkoaikaa kerran vuonna 2017, kahdesti vuonna 2018 ja sitten vielä kertaalleen vuonna 2020. Muistan miten kaupunkikehityslautakunnan kärsivällisyys alkoi tuolloin olla jo kovalla koetuksella. Hankkeen vetäjä käytti paljon aikaa sopivan rakennusliikekumppanin etsimiseen ja alueella olevien rakennusten suojelutarpeen selvittämisessä meni myös pitkään – vuoropuhelua mm. Porvoon museon ja ELY:n kanssa käytiin moneen otteeseen. Suunnitelmaa on matkan varrella muokattu käytyjen vuoropuheluiden pohjalta useaan kertaan, jotta olisi löydetty kaikki osapuolia tyydyttävä ratkaisu. Onko tässä onnistuttu?
Lähtökohdat ja tavoitteet
Kyseessä on kaupunkikuvallisesti merkittävä ja samalla haastava paikka, minkä kehittämiseen sisältyy useita ristiriitaisia näkökulmia. Alueella on rakennushistoriallisesti arvokasta rakennuskantaa, minkä säilyttäminen on ollut yksi tärkeimmistä tavoitteista. Toinen tavoite – mitä erityisesti lähialueen asukkaat ovat korostaneet – on alueen kehitettäminen ympäristöön sopivalla tavalla, niin että uudisrakentaminen sopisi mittakaavallisesti myös lähialueen pientaloihin eikä aiheuttaisi Soturikylän omakotitaloihin liiallista kontrastia. Rakennuttaja taasen pyrkii saamaan hankkeesta kannattavan ja tarvitsee tämän tavoitteen saavuttamiseksi riittävän paljon rakennusoikeutta. Monesti kaavoitusta lähdetään viemään eteenpäin rakennuttajan tarpeiden pohjalta, mikä johtaa usein tehorakentamiseen ja suuriin kerrosmääriin. Toinen näkökulma, eli olemassa olevan ympäristön ja nykyisten kaupunkilaisten ja lähialueen asukkaiden huomioiminen jää tässä arvovertailussa valitettavan usein toiseksi.
Nykyehdotuksen analysointi
Asemakaavan mukaisella rakentamisella on merkittävä vaikutus kaupunkikuvaan. Kaava mahdollistaa – ja samalla edellyttää – vanhojen, arvokkaiksi katsottujen rakennusten integroimisen osaksi rakennuskokonaisuutta. Rakennusoikeutta asemakaavaan sisältyy kaikkiaan 7155 k-m2, mistä 1825 k-m2 sijoittuu suojeltaviin, vanhoihin rakennusosiin ja 5330 k-m2 uudisrakennuksiin. Suunnitelman mukaisesti alueelle rakentuisi vanhojen rakennusten rinnalle neljä 3–6-kerroksista, harjakattoista taloa, joiden keskelle sijoittuisi kansipiha (minkä alla olisi autohalli). Uusia asuntoja alueelle muodostuisi noin 100 kpl ja asukkaita mahtuisi 120–180 henkilöä.
Asemakaavaselostukseen oli liitetty julkisivukuvat Vänrikinkadun eli Soturikylän puolelta ja Engelinpolun eli Muumipuiston suunnalta, mutta selostuksesta ei kuitenkaan löytynyt poliisiaseman suunnalta laadittua leikkauskuvaa, mistä olisi nähnyt rakennusten korkeusporrastuksen Soturikylän suhteen. Asian hahmottamiseksi laadin asemapiirroksen pohjalta itse karkean leikkauskuvan, mistä korkeusporrastus näkyy myös poliisiaseman suunnalta.
Suunnitelmissa esitetyt uudisrakennukset näyttävät sinänsä mallikkailta, mutta muodostavat erityisesti Soturikylän suuntaan melko ison korkeuskontrastin. Kerrosta matalampi rakennussarja istuisi maisemallisesti paremmin paikkaan, jolloin rakennuskorkeudetkin laskisivat portaattomammin Kelan talosta Soturikylän suuntaan. Korkeuskontrasti vielä korostuu, koska vanha terveysasema on topografisesti alueen korkeimmalla kohdalla.
Hämmentäviä kerrosmerkintöjä
Asemakaavan merkinnöistä saattaa syntyä ristiriitaisia mielikuvia sallitusta kerroskorkeudesta ja rakennusten toteuttamisesta. Oheiseen kuvavertailuun on osoitettu joitakin merkintöjä, jotka voivat aiheuttaa hämmennystä.
1) Kaavassa oleva merkintä ”IV (4/5)” tarkoittaa, että rakennus saa olla korkeintaan neljän kerroksen korkuinen ja sen ylimmästä kerroksesta saa vain 80% käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. Julkisivukuvaan piirretty rakennus on kuitenkin selvästi viiden kerroksen korkuinen, vaikka siellä viidennessä kerroksessa ei olekaan kuin muutama ikkuna. Kaavamerkinnän perusteella voisi siis olettaa rakennuksen olevan matalampi. Sama koskee alueen korkeinta rakennusta – lähinnä Kelan taloa olevaa rakennuspaikkaa –, minkä merkintänä on ”V (4/5)”, mutta joka näyttää kuitenkin kuuden kerroksen korkuiselta.
2) Pohjoisnurkkaan sijoitettu rakennuspaikka on asemakaavassa määritelty 3,5 kerroksen korkuiseksi – merkintä ”IV (1/2)” – ja sen viereinen, Vänrikinkadun varteen sijoittuva rakennuspaikka kolmen kerroksen korkuiseksi – merkintä ”III”. Julkisivukuvassa molemmat rakennukset on kuitenkin piirretty 3,5 kerroksen korkuisina, eli punaisella nuolella osoitettu rakennus näyttäisi olevan korkeampi, kuin asemakaavaan määritelty maksimikorkeus.
3) Pohjoisnurkkaan sijoittuva rakennus vaikuttaisi oikeastaan olevan ainoa asemakaavan mukainen. Sen kaavamerkintä ”IV (1/2)” näyttää julkisivukuvassa vastaavan kaavaa, koska se on tosiaan neljän kerroksen korkuinen, minkä yli kerros on vain puolet muiden kerrosten kerrosalasta.
Mistä on kysymys?
Kaavojen kerrosmerkinnöissä on monenlaisia käytäntöjä, ja tämän kaavan merkinnät kaipaavat ehkä selitystä.
Oheisesta leikkauskuvasta asian pitäisi selvitä. Ylin kerros, missä on siis kaksi ikkunaa (tai pohjoisissa rakennuksissa yksi ikkuna), on teknistä tilaa, missä ei ole asuntoja. Toiseksi ylimmästä kerroksesta osa jää viiston katon vuoksi käyttämättä, jolloin siellä on vain osa kerrosalaan laskettavaa tilaa. Asemakaavamerkinnät siis toteutuvat. Pitemmän kattolappeen puolella rakennus vaikuttaa matalammalta, mutta näyttää päätyjen suuntaan – eli tässä kuvassa Vänrikinkadun suuntaan – selvästi korkeammalta.
Vanhat rakennukset ja uudisrakennusten massoittelu
On hienoa, että on löytynyt rakennuttaja, joka kykenee ottamaan alueen vanhat – rakennushistoriallisesti arvokkaat rakennukset – osaksi tätä suunnitelmaa. Näitä vanhoja rakennuksia ei mitenkään haluaisi jättää enää yhtään pitemmäksi aikaa oman onnensa nojaan, koska tiedetään hyvin, ettei niitä tarvitse kovinkaan moneksi vuodeksi jättää tyhjilleen, ennen kuin hapertuneen talon jäännökset voi lakaista kokonaan sivuun (siitä meillä on valitettavan monta esimerkkiä Porvoossa).
Uudisrakennukset muodostavan kuitenkin melko ison rakennusmassan, ja sisäpiha jää hieman korkeiden rakennusten väliin puristuksiin. Mitä paksumpi punainen katkoviiva kuvaan on piirretty, sen korkeampi rakennus pihaa reunustaa.
Toisaalta Vänrikintien puoleiset sisäänvedot ja niiden eteen jäävät viheralueet pehmentävät vaikutelmaa Soturikylän suuntaan. Jos kuitenkin käy niin – kuten isoissa rakennusprojekteissa usein käy – että osa nykyisistä puista poistetaan rakennusprojektin alta, niin meneehän siinä toki toistakymmentä vuotta ennen kuin siihen istutettavat uudet puut ovat sen kokoisia, että ne alkavat pikkuhiljaa peittämään korkeita uudisrakennuksia.
Palvelu- ja senioriasuminen
Väestö vanhenee ja tarvitsemme jatkossa yhä enemmän varttuneemmalle väestölle suunniteltua asumista palveluiden lähelle. Kaavoihin määriteltyä palveluasumista käytetään kuitenkin usein myös keppihevosena kaavan hyväksymiselle. Tässä kaavassa palveluasumiselle on osoitettu 2000 k-m2 (~28%) ja liiketiloille 750 k-m2 (~10%) eli yli 60% rakennusoikeudesta on joka tapauksessa osoitettu tavanomaiselle asumiselle – eli kovan rahan asunnoille. Jotta termit palveluasuminen ja senioriasuminen olisivat kaikille selvät, niin niitä voisi ehkä hieman avata.
Kuntaliiton mukaan palveluasumisella tarkoitetaan palveluasunnossa järjestettävää asumista ja palveluja, kuten hoiva- ja hoitopalveluja sekä ateriapalveluja. Tehostettua palveluasumista järjestetään henkilöille, joilla hoidon ja huolenpidon tarve on ympärivuorokautista. Tehostetun palveluasumisen yksikössä henkilöstöä on paikalla ja palveluja järjestetään asiakkaan tarpeen mukaisesti ympärivuorokautisesti.1
Porvoon kaupunki toteaa senioriasuminen olevan itsenäistä vuokra-asumista, joka on suunniteltu ikääntyville, jotka tulevat toimeen ilman ulkopuolista apua tai vähäisen avun turvin. Porvoossa senioriasuntoa hakevan tulee olla 75 vuotta täyttänyt. Asunnot vuokrataan ikäihmisille, jotka esimerkiksi kokevat yksinäisyyttä tai turvattomuutta ja hyötyvät senioriasumisen yhteisöllisyydestä. Asuntoa voi hakea myös, mikäli esimerkiksi nykyisen asunnon hissittömyys tai esteellisyys aiheuttaa palveluntarvetta.2
Porvoon kaupunki ei kuitenkaan tässä kohteessa sitoudu hankkimaan asuntoja rakennuttajalta, joten palveluasumisen järjestäminen jää käytännössä yksityisen palveluntarjoajan vastuulle.
Asemakaavan määräyksiä
Asemakaavassa on määritelty säilytettävät, maisemallisesti arvokkaat puut ja kevyen liikenteen reitteihin sekä viheralueisiin on myös kiinnitetty kiitettävästi huomiota. Uudessa asemakaavassa tullaan myös lisäämään suojelumerkintä vanhoihin rakennuksiin (aikaisemmassa, vielä lainvoimaisessa Soturikylän asemakaavassa (AK 366) kyseisiä rakennuksia ei ole suojeltu). Asemakaavan suojelumerkintä sr-2 on tosin hieman arvoituksellinen ja saattaa ihmetyttää muitakin:
Äkkiseltään tuntuisi, että määräyksen alkuosa ja loppuosa olisivat vähän ristiriidassa keskenään. Ensin kirjoitetaan että ei saa purkaa ja sitten kirjoitetaan että saa purkaa, tietyin ehdoin. Tulkitsin tämän ensin niin, että suojeltua rakennusta saa nakertaa pieni pala kerrallaan, jos se on ehdottoman välttämätöntä? Saamani selityksen mukaan – mikäli ymmärsin asian oikein – purkuklausuuli on lisätty, jotta uudisrakennuksen liittäminen vanhaan rakennusosaan olisi mahdollista. Toisin sanoen, jos uuden ja vanhan rakennuksen integroiminen edellyttää joitakin muokkauksia liittymäkohtiin, niitä voitaisiin tehdä yhteistyössä museoviranomaisen kanssa.
Haastava kaava
Kokonaisuutena tämä on ristiriitaisten tavoitteiden ja kompromissien kaava, minkä suhteen ei varmaankaan voida saavuttaa kaikille parhaiten sopivaa ratkaisua. Jos kaava hyväksytään, niin tulee turhan korkeaa rakentamista, mikä on ristiriidassa ympäristönsä kanssa. Jos taas kaavaa ei hyväksytä, niin on mahdollista, että rakennuttaja vetäytyy kannattamattomaksi katsomastaan hankkeesta ja rakennushistoriallisesti arvokkaat rakennukset jäävät rapistumaan purkukuntoon, eikä keskustaan saada toivottua palveluasumista.
Suo siellä, vetelä täällä.
Päätöksentekoprosessi
Punnittuani huolella kaikkia kaavaan liittyviä näkökulmia, päädyin tukemaan pohjaesitystä, eli kaavan hyväksymistä. Vaikka pidänkin kerroskorkeutta ylimitoitettuna erityisesti Soturikylän suhteen, en halua ottaa riskiä, että alueen vanhat rakennukset jäisivät oman onnensa nojaan ja kaupungille jäisi käsiin jälleen yksi keskeisellä sijainnilla oleva autiotalokohde – muiden vastaavien jatkoksi. Lisäksi pidän tärkeänä palveluasumisen tarjonnan lisäämistä keskustan liepeillä.
Lundinkadun päätteen suhteen on vaikea löytää yhtä ainoaa oikeata ratkaisua ja ymmärrän myös kaavaa vastustavien mielipiteet ja perustelut. Kaava hyväksyttiin kaupunkikehityslautakunnassa pitkän keskustelun jälkeen yksimielisesti. Kaavan käsittely jatkuu seuraavaksi kaupunginhallituksessa ja aikanaan valtuustossa, missä näkökulmia saatetaan painottaa myös toisin.
Lähteet
Asemakaavaselostus AK529
https://porvoo01.oncloudos.com/kokous/202212048-5-2.PDF
1 Kuntaliitto: Palveluasumisen määritelmä
https://www.kuntaliitto.fi/sosiaali-ja-terveysasiat/sosiaalihuolto/iakkaiden-palvelut/asumispalvelut-ja-laitoshoito
2 Porvoo: Senioriasumisen määritelmä
https://www.porvoo.fi/senioriasuminen
Kiitos näistä tiedoista. Kiitos, että tuot tätä asiaa esille. Olen itse järkyttyneenä ihmetellyt Porvoon epäinhimillistä kaavoitusta aikaisemmissakin rakennuskohteissa.